後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

購入・売却・賃貸などの不動産取引には『仲介手数料』が必要です。
新築マンション・一戸建ての購入など1部必要のないケースも存在しますが、不動産売却においては100%に近い割合で仲介手数料が必要経費となるのです。
売却諸経費の中でも大きな金額となりますから、トラブルに発展してしまうケースもゼロではありません。
今回は仲介手数用の交渉方法やトラブルを未然に防ぐ方法などを解説していくので、最後までご確認下さい。



■ そもそも仲介手数料とはなに？
一戸建・マンション売却の必要経費として知られるのが『仲介手数料』です。
この手数料は、売主、買主が不動産仲介会社に支払う手数料のことで、売買契約が成立したタイミングで支払い義務が生じます。
不動産仲介会社は、仲介手数料を受け取る代わりに、物件の広告宣伝、物件調査、売買契約書類の作成、引渡し書類の作成など、不動産取引ににかかわる作業を代行し、万が一契約内容や契約行為に瑕疵などがあった場合には責任を負うこととなるのです。

ですが、この仲介手数料、全ての不動産取引に対して生じるわけではありません。
読んで字のごとく、不動産仲介会社を介して不動産売買契約を締結したケースのみに生じる手数料なので、物件調査や購入希望者の募集、引渡し作業など、不動産会社を介さずに行うことが出来れば支払う必要はないのです。

■仲介手数料は　いつ・いくら　必要なの？
先述した通り、仲介手数料は成功報酬制なので、支払い義務は売買契約が成立したタイミングで生じます。
「媒介契約を締結するときに仲介会社に支払うものと」と勘違いされている方がいるのですが、このようなことはありません。
支払時期については各仲介会社によって異なりますが、主に以下2パターンのどちらかになるケースが多いです。
①売買契約時に半金　物件引渡し（決済）時に半金
②物件引渡し（決済）時に全額
支払時期は宅建業法で定められているわけではないので、希望の支払時期があれば仲介会社に相談してみるのも良いでしょう。
 
では次に金額の確認です。
仲介手数料金額は宅建業法にて計算方法が定められているので、電卓さえあれば誰でも簡単に計算出来ます。

・成約価格200万円以下
→成約物件価格×5%（税別

・成約価格200万円超400万円以下
→成約本体価格×4%＋2万円（税別）

・成約価格400万円超
→成約本体価格×3%＋6万円(税別）
 
ここで注意して頂きたいのは、税金の取り扱い方です。

細かな話になってしまうのですが、不動産価格に消費税が課税されている場合があります。
（個人間売買の場合、多くのケースでは非課税となります。）
売買契約書に記載される契約金額は【税込金額】なので、成約価格の確認は税込金額で確認して下さい。
ただし、仲介手数料金額を計算するときは税抜き価格で行います。
EX）
成約価格：3000万円（税込）
建物消費税：50万円
仲介手数料：（3000−50）×3%＋6万円＝945000円（税抜き）
 
難しい作業は必要ないので、税金を差し引いた金額で仲介手数料金額を計算して下さい。

■ マンション・一戸建て　売却字に仲介手数料の交渉できないの？
実際に仲介手数料金額を計算してみると、やはり高額です。
「仲介手数料が手元に残れば・・・」
値引き交渉が可能であれば手元に残る資金が増えるわけですから、最後に仲介手数料の値引き交渉について考えてみましょう。

先述していますが、そもそも上記計算式は仲介会社が請求することが出来る仲介手数料の『上限金額』です。
営業マンは上限金額をあなたに提示しているだけなので、普通に考えで金額交渉することは可能なのです。
下限金額については宅建業法にて一切定められていないわけですから、不動産会社が了承すれば半額でも無料でも法律的には問題ないということになります。

最近では、不動産会社独自で売却活動をサポートするサービスを提供しています。
これら提供されているサービスも、全てあなたにとって必要なサービスとは限りません。
このようなサービスと引き換えに値引き交渉を行う、他社との相みつをとるなどの工夫をして頂き、仲介手数料の交渉を行うと可能性を高めることができるでしょう。
ただし、無用なトラブルを避けるためにも、仲介手数料の交渉は必ず媒介契約締結前に交渉しておくべきです。
「どの会社も必ず応じるだろう」
このような安易な考えはトラブルの原因となるのでご注意ください。
  
仲介手数料は一戸建、マンション売却の必須経費です。
ただし、あなたの目的は仲介手数料の割引ではなく不動産をより良い条件で売却するということを忘れてはいけません。
不動産は高額ですから、100万円、200万円の価格交渉は良く耳にします。
基本的な売却活動が出来なければ、仲介手数料金額以上の損失が生じる可能性もあるので、この点はしっかりと確認した上で、仲介会社選びをしていきましょう。