後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

最近は「思っているよりも高く売却出来た」とマンション売却の成功体験談を良く耳にします。
高値売却は多くの不動産オーナーが理想とする不動産売却の形であり、多くの方が希望する不動産売却です。
では、不動産会社の営業マンは物件のどこを見て査定価格を算出したのでしょうか？
今回はマイホーム売却における不動産査定の方法について確認していきます。

■ 3種類ある不動産の査定方法
まずは、査定方法の種類から確認です。
不動産の査定方法は大きく3種類に大別することができます。
・原価法
・収益還元法
・取引事例比較法

ただ、居住用不動産は『取引事例比較法』で行うのでこの一つを理解しておけば問題ありません。
原価法、収益還元法は新築マンションの販売や収益物件（一棟マンションやビルなど）の査定を行う際に利用する手法なので、興味のある方は調べてみて下さい。


付け加え、不動産査定の話をしていると『不動産査定』と『不動産鑑定』を同一のものと考えている方が稀にいますが、不動産査定と不動産鑑定は全くの別物です。

不動産鑑定とは、不動産を売買することを目的とした査定ではなく財産としてどれだけの価値があるか』を査定します。
具体例で例えると、『銀行の担保評価』や『国交省が発表する公示地価』がこの行為に該当します、不動産鑑定士の資格を有する者だけが不動産鑑定を行う事が出来ます。

それに対し不動産査定は、市場で売買することを目的とした査定であり、これを『不動産の市場価値』を査定します。
これが俗にいう、居住用マンション・一戸建ての査定価格です。
居住用不動産の査定は不動産鑑定士でなくとも行えますし、不動産売買を目的とした査定であれば不動産会社の営業マンの方が正確に行えます。

■ 取引事例比較法とは？
では次に、取引事例比較法の具体的な査定方法を確認していきましょう。
この査定方法は読んで字のごとく、過去の取引事例、現在の販売中物件と比較し査定対象不動産を査定する方法です。 


「データを比較する」という言葉だけを聞くと誰にでも出来そうに思えますが、実際には不動産売買の経験値が必要不可欠です。
取引事例比較法はデータの確認と合わせ、成約時の時点補正と事情補正、個別条件などを査定価格に反映させなければいけないので、最終的な査定価格は不動産営業マンの経験によって微調整がされています。

時点補正とは成約時の景気動向など
事情補正とは売主の売却理由（売り急いでいるのかなど）
個別条件とは室内のコンディションや眺望、日当たりなど

「去年は〇〇〇〇万円で売れているから私もこの金額で売却できる」
取引事例比較法はこの様な査定ではないので、このような査定をしている不動産会社には注意が必要です。

また、不動産会社の中には「建物の残価値を正確に算出します」という方もいますが、現実的に不可能です。
建物（付帯設備を含む）価格を算出するには各設備の『耐用年数』と『購入価格』を把握しなければならず、この２項目の正確な数字を把握することはできません。
耐用年数はメンテナンス状況や利用頻度、利用状況などの諸条件で異なりますし、物価は時代によって変動します。
さらには、マンションの場合は共用部分の持ち分割合もあるので、建物価格の算出をすることは至難の業ですから、無理に建物を算出する必要性はありません。
※一戸建てであれば土地価格から建物価格を逆算するという方法があります。

■ 居住用マンション・一戸建てでは訪問査定が必須
では次に、「机上査定」と『訪問査定』の確認です。
マイホームの売却査定には『机上査定』と『訪問査定』の２種類があります。

机上査定はデータ確認のみでおおよその不動産価格を算出する査定方法（相場価格の確認）
訪問査定は机上査定で算出した査定価格を基に、室内の個別条件（コンディションや日当たり、眺望など）を考慮してより正確な査定価格を算出します。

特に『室内のコンディション』は物件価格に大きな影響を与える要素で、リフォーム（修繕工事）なしで住むことが出来るか否かは購入希望者も注視している項目です。
コンディションが悪くリフォームが必要な状態であれば、売主は物件価格に加えリフォーム費用が必要となります。
リフォーム箇所や項目などによって金額はことなりますが、何百万円という費用が必要になるケースもあるので、正確な査定価格を算出するためには訪問査定は必要不可欠な作業となります。

査定価格は、データと個別条件、2つの要素を考慮して算出してます。
仮に、マンション、広さ、方位、階数などの諸条件が同じであっても室内のコンディションに応じて査定価格が大きく異なるので、自宅査定を控えている方はこの点に注意してみると良いのではないでしょうか。