署名・捺印する前に！3つの媒介契約の特徴を確認！

不動産売却であなたが一番初めにする契約が『媒介契約』です。
マンション売却・一戸建て売却では必要不可欠な契約で、特別なケースを除き売却活動開始前に不動産仲介会社と必ず締結しなければいけません。
ここで売主の頭を悩ますのが3種類の媒介契約です。
それぞれで契約内容が異なるので、今回は媒介契約の特徴について確認していきます。



■ 媒介契約ってなに？
宅建業者でない個人・法人が所有不動産の売却をするには、仲介会社と媒介契約を締結しなければいけません。
媒介契約書は、売主と不動産仲介会社との間で同意した『売却条件』や『約束事』が記載されています。
・媒介契約の期間
・売買対象不動産の表示
・売却価格
・仲介手数料の金額
・レインズ（東日本不動産流通機構への登録責任
・売却活動状況の報告頻度　etc

上記は一例ですが、不動産売却では売主と仲介会社の間で多くの決めごとが話し合われるので、同意内容が明確に記載されます。
「打ち合わせよりも低い価格で広告されてる」
「聞いてたよりも仲介手数料が高い」
このような無用なトラブルを未然に防ぐためにも、媒介契約は必要不可欠な存在であり、売却活動前に必ず締結しなければいけないのです。

■媒介契約の種類　メリット・デメリット
それでは、早速媒介契約の中身を確認していきましょう。
先述した通り、あなたが選択できる媒介契約は3種類です。
『一般媒介契約』
『専任媒介契約』
『専属専任媒介契約』

まずは大まかな特徴を確認して下さい。

複数社への
売却依頼		レインズへの
登録義務		売却活動の報告頻度売主自らの買主発見契約期間
一般媒介契約◎任意任意◎制限なし
専任媒介契約×◎2週に1回以上最長3ヶ月
専属専任媒介契約1週に1回以上×

では、メリットデメリットを確認していきましょう。
・一般媒介契約
メリット　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
→複数の仲介会社に売却依頼が可能　　　　　　　　　　
デメリット
→売却活動に係る仲介会社の法的拘束力が弱い
　内見の段取りなど、多少の手間がかかる

最大のメリットは複数社への売却依頼が可能なことです。
地元密着、大手など、数多くの仲介会社があり、それぞれの会社に魅力があり、特定（1社）の仲介会社に決めきれない方も多くいます。
このような方にとっては複数社に売却依頼が出来る一般媒介契約に大きなメリットを感じて頂けるでしょう。
その反面、一般媒介契約には仲介会社に対する法的拘束力がありません。
売却活動の報告義務、レインズへの登録が任意となっているので、自主的に活動状況を確認していかなければいけません。
また、一般媒介契約はの場合、内見時間の調整などを全て自分で行わなければいけません。
複数社の営業マンと時間調整を行わなければいけないので、ダブルブッキングにならないように注意が必要です。
その他にも、媒介契約締結求める不動産仲介会社から電話や手紙などでアプローチが来る可能性などのデメリットがありますので、一般媒介契約を締結する場合にはデメリットに対する対策を考えておく必要があるでしょう。
 
・専任媒介契約
メリット
→売却活動にかかる多くの項目で法的な拘束力がある
　仲介会社独自のサービスがある
デメリット
→1社にしか売却依頼が出来ない

専任媒介契約は1社のみに売却依頼できる媒介契約です。
一般媒介と比較し仲介会社の責任は重くなるので、売却活動において法的な拘束を設けられています。
『媒介契約締結後7日以内にレインズに登録する』
『2週に1回以上の頻度で売却活動を書面などを利用して報告する』

法的な拘束力のあるので、コンプライアンスのしっかりした会社であれば、売却活動において一定の信用を持つことができます。
また、多くの仲介会社は、専任媒介契約を締結する場合には様々なサービスを用意しています。
仲介手数料の割引やアフター保障など各社によって内容は異なりますが、売主からしてみれば大きなメリットと言えます。

・専属専任媒介契約
メリット
→売却活動にかかる法的拘束力が最も強い
　仲介会社独自のサービスがある
デメリット
→1社にしか売却依頼が出来ない　親族や身内など、自分で見つけた購入希望者であっても、仲介手数料を支払わなければならない

専属専任媒介契約は法的拘束力が最も強い媒介契約になのですが、自己発見取引が出来ないというデメリットがあります。
仮に、あなたの身近な人から「不動産を購入したい」と申し出があったとします。
当然、自分で発見したお客さんですから仲介会社を通す必要性はありませんし、売主も買主も仲介手数料を支払う必要がありません。
しかし、このようなケースであっても専属専任媒介契約の場合は仲介会社を通して取引を行わなければいけないのです。
※媒介契約期間が終了すれば問題ありません。
稀なケースなので神経質になる必要性はありませんが、この点には注意をして下さい。
それ以外の内容については専任媒介契約と大きな違いはなく、逆に拘束力が強くなっています。
『媒介契約締結後5日以内にレインズに登録する』
『1週に1回以上の頻度で売却活動を書面などを利用して報告する』
自己発見取引が出来ない点以外に、専任媒介契約と大きな違いはないので、特定の仲介会社に依頼をするのであれば、活動報告などの拘束力が最も強い専属専任媒介契約を選択することをおすすめします。
 
媒介契約にはこのような違いがあり、仲介会社は売却活動を独占的に行える『専任媒介』もしくは『専属専任媒介』の契約締結を勧めて来ますが、慎重に判断しなければいけません。
各不動産仲介会社独自のサービスを提供する代わりに、専任もしくは専属専任媒介契約の締結を勧めてくるケースが多いのですが、不動産売却によって有益なサービスなのか否かしっかりと見極めなければいけません。

売却依頼をする不動産会社によって成約価格が変わることもあるので、専任、専属専任媒介契約を締結する際には販売実績や営業マンの知識など基本的な部分は必ず確認し、不動産会社選びに失敗しないようにしましょう。

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