査定価格・売出価格・成約価格  不動産売却の基礎知識!

不動産売却には3つの価格が存在しています。
売却査定では価格の話をするわけですから、これらの違いを必ず理解しなければいけません。
マンション売却・一戸建て売却の必須知識なので、本記事で必ず確認しておきましょう。



■ 不動産売却初心者の方へ
本記事ではマンション売却・一戸建て売却で必要になる3つの価格を確認していきます。
・査定価格
・売出価格
・成約価格

全て不動産の価値を表している価格ではありますが、意味合いは全く異なります。
この違いを理解しておかなければ不動産売却の話をしてはいけないので、自宅の売却査定を依頼する前に必ず理解しておきましょう。

■ 査定価格
これは自宅査定後に提示される価格のことです。
査定価格には机上査定、訪問査定の2種類ありますが、大多数の方はどちらの査定であっても同様の呼称で表現しています。

マンション・一戸建てなどの居住用不動産は取引事例比較法で査定を行い、机上査定・訪問査定によって査定工程は異なるものの、基本的に以下の流れで物件査定していきます。
①『現在・過去の事例と比較』
②『個別条件(室内のコンディションや眺望、角部屋など)の確認』
③『時点補正』
④『事情補正』
⑤『希望の売却時期』
⑥『不動産オーナーの売却希望価格』


ここで気を付けなければいけないのが2点。
1.不動産の個別条件は営業マンの感覚で金額が決まる
2.営業マンの希望的観測、不動産オーナーの希望が含まれている


不動産の市場価値を考えるにあたって、室内のコンディションや角部屋、眺望などの個別条件は必ず加味しなければいけない項目です。
ですが、これらの個別条件に一定の価値を設ける事は難しく、営業マンの感覚に任せて価格に添加されています。
査定価格とは、営業マンの感覚により判断されていることが多く、必ずしも市場価値を反映しているとは言いきれません。
つまり、机上査定であっても訪問査定であろうと査定価格は不動産の概算金額のことであり、必ず査定価格で売却出来るというわけではありません。


■ 売出価格
これは、不動産オーナーが購入検討者に対して提示する価格、市場に公開する価格のことです。
(suumoやヤフー不動産など、不動産情報サイトに掲載されている物件価格のこと)
売出価格の決定権は不動産オーナーが持っており、査定価格より高くても低くても問題ありません。
ただし、購入する人がいなければ売却活動を進めることが出来ないので、マンション・一戸建ての適正や売却理由も考慮した上で売出価格を決めるようにして下さい。
 
仮に、以下のように明確な売却理由を持っている方の場合
「転勤になったから売却したい」
「現金が必要になったから売却したい」
このようなケースでは必ず不動産を売却しなけれはいけないので、成約率の高い・低いが大きな問題となります。
逆に、売却することが目的でない方は成約率を気にする必要はありません。
「購入時よりも高く売却出来るなら売却したい」
このような理由で不動産売却をしている方は売却出来なくても問題ないので、自身が希望する金額で売却活動を行うことが重要です。
売出価格を決める際には、『何のために不動産売却を行うのか』、売却理由を明確にしておくことも重要でしょう。

■成約価格とは?
これは、『実際に成約した価格』のです。
ケースバイケースによって異なりますが、査定価格や売出価格と同額で成約する場合もあれば、金額を下げて成約する場合もあります。
この成約金額が所有不動産の市場価値となり、あなたの手元に入ってくる金額となります。
譲渡所得や仲介手数料の計算も成約金額をもとに計算するので、不動産オーナーにとって、最も重要なのが成約価格ということです。
 
マンション、一戸建ての売買は大きなお金が動く取引です。
価格の違いを理解していないと様々なトラブルが生じてしまう可能性もあるので、3つの価格の違いについては売却査定前に正確に理解しておきましょう。

中古マンションの査定方法は取引事例比較法なので、成約状況や価格改定の状況を確認することが大切です。
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