後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

絶対ではありませんが、所有不動産や相続不動産などを売却した場合、税金が課税されることがあります。
ただ厄介なことに、課税対象か否かは自分で判断しなければいけないので、計算方法などを勉強しておかなければ適切に対応することができません。
会社員の方は源泉徴収されているのでなじみが薄いのですが、難しい話ではありませんのでマンション・一戸建てなどの不動産売却を検討している方はしっかりと確認していきましょう。


■ マンション・一戸建て　売却時に課税される税金は？
マンション売却・一戸建て売却時に生じる利益ことを『譲渡所得』ことを言い、『所得税』、『住民税』、『復興税』の3つの税金が課税対象となります。
譲渡所得は分離課税という方法で税額を計算しており、会社員の方であっても給与所得などとは完全な別会計となります。

例えば、ある年の会社員Ａさんの年間所得が600万円（給与所得：500万円　不動産譲渡所得：100万円）だっとします。
この場合、600万円に対して所得税などの税額を算出するのではなく、500万円の給与所得に対しては会社が源泉徴収、100万円の譲渡所得はあなた自身で確定申告を行い納税します。
所得を申告せずに放置しておくと脱税となりますから重加算税が課せられる可能性も出てきます。
マンション、一戸建て、相続不動産など、不動産売却を検討している方は注意が必要です。

 ■不動産売却で課税されるケースは？
もちろん、全ての不動産売却で譲渡所得が発生するわけではありません。
ということで、次は不動産売却において課税されるケースを確認してみましょう。
まずは以下の公式にて、譲渡所得金額を計算して下さい。

譲渡所得＝売却金額　−（購入金額＋購入諸経費＋売却諸経費）

足し算、引き算が出来れば誰でも出来るので簡単な作業です。
※譲渡所得は、購入時・売却時の諸経費を経費計上することが出来るので、領収書は全て保管しておきましょう。
この計算式で譲渡所得が発生していた場合に限り、税金が課税されます。

ここで注意点です。
譲渡所得は購入時よりも不動産価格が高くならなければ基本的に発生しません。
まれに、住宅ローンの残債金額を基準に譲渡所得を計算する方もいますが、これは間違いです。
売買契約書に記載されている購入金額を基準として計算していくので、この点には注意をして下さい。

■ 税額の計算方法は？
譲渡所得の計算が終了したら、所得税額および住民税額の算出します。
以下が計算式で税額を計算を行います。

税額 ＝ 譲渡所得金額 × 税率

 ここでの注意点は、税率の確認方法です。
所得税・住民税の税率は所有期間によって大きく異なるので、マンション・一戸建ての所有期間は正確に確認して下さい。



『所得税』
所有期間5年以下：30.63%　　　所有期間5年超：15.315%　　　　　所有期間10年超：10.21% ※1（15.315%）
『住民税』
所有期間5年以下：9%　　　       所有期間5年超：5%         　　　　　所有期間10年超：2 % ※2（ 5%）

※1、※2課税譲渡所得金額6000万円以下の部分の税率
※3、※4課税譲渡所得金額6000万円超の部分の税率

■ 納税方法は？
ここまでの確認が終了したら、最後は納税方法です。
譲渡所得が発生した場合、会社員の方であっても『確定申告』が必要です。
所得が発生した翌年2月16日～3月15日までの期間中に、必要事項の記入と必要書類を準備して、現所在地を管轄する税務署に提出します。

※自宅最寄りの税務署と管轄する税務署が一致しない場合があるので、電話で確認しておきましょう。
税務署に直接提出する時間がない人はe-Taxを利用すると便利です。
ただし、e-Taxの利用には、マイナンバーカードなどの書類が必要になるので、いつでも誰でも利用できるというわけではありませんのでご注意ください。
 
申告が終了したら申告税額の納税を行います。
申告期間と同様、2月16日～3月15日の期間中に税務署や金融機関で納税しましょう。
はじめて不動産所得を納税する方には税務署から納税のお知らせや連絡は一切ないので、自主的に納税しなければいけません。
ただし、申告時に振替納税の手続きをしておけば口座から自動引き落としされるので忘れる心配はありません。
 
以上が譲渡所得の計算から納税までの流れになります。
うっかり忘れがないよう、必ず納税までの作業を完了させましょう。