後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

マイホームの売却を考えていく上で「どれくらいの期間で売れるのか？」というのは大きな疑問です。
買い替えの方であれば既存住宅ローンの返済がありますし、賃貸住宅へ引越す方も家賃と住宅ローンの二重払いのリスクがあるので、売却活動スケジュールはしっかりと計画しておかなければいけません。
今回はマイホームの売却に必要な売却活動期間の目安と注意事項をご紹介していくので、これから売却活動のスケジュールを組み立てる方はお役立てください。


■売却希望時期を明確にする
まず初めに確認しておくことは、『売却希望時期』です。
ここでいう売却希望時期とは、不動産が現金化するタイミングのことで、マンションを引渡すタイミングのことを表します。
 
不動産取引は住宅ローンの審査などの事務手続きに意外と時間が割かれるものです。
購入希望者と不動産売買契約を締結したからといって直ぐに引渡しが出来るわけではなく、多くの場合では不動産売買契約締結から引渡しまで2ヶ月～3ヶ月の待機期間が必要になります。
 
ただし、購入者はこの待機期間中に住宅ローンの本審査や登記の準備、銀行とのローン契約など、多くの作業を行わなければなりません。
日程調整も必要となりますので、2~3ヶ月の待期期間を想定して売却スケジュールを立てるようにして下さい。

■マイホームの売却目的を明確にする
不動産を売却する目的は人それぞれです。
1.現在の住まいが手狭になり新しい住宅に引っ越したい
2.転勤になってしまった
3.両親が住んでいた家を相続した
4.現金が必要になった
5.不動産価格が値上がりしているから　　　etc
などなど、様々な理由で中古マンションの販売が行われています。
 
ここで確認して頂きたいのが、売却理由には『必ず売却しなければいけない理由』と『売却しなくても良い理由』があるということです。
列挙した売却理由で考えてみると、１～４は『必ず売却しなければいけない理由に該当し、５は『売却しなくても良い理由』に該当します。
※賃貸に出すという選択肢を考慮しない場合
 
当然、必ず売却しなければいけない方は希望のタイミングで不動産を現金化したいわけですから、ゴール（希望の引渡し時期）から逆算して売却開始時期、価格設定を考えなければいけません。
逆に、『売却しなくても良い理由』の方は、ゴールを決めずに不動産の売却活動を行えるので、細かな売却スケジュールを計画する必要はありません。
 
■3ヶ月を売却期間の目安にする必要はない　
目的を明確にして、売却希望時期から逆算してスケジュールを計画する場合、売却活動期間は具体的にどれくらいを想定しておけば良いのでしょうか。

これを確認するために『平均売却期間』を気にする不動産オーナーの方がいるのですが、不動産売却の売却活動期間に『平均』という概念を持ち込んではいけません。 
「3ヶ月経過したら成約の確率が低くなる」
「売りに出してから売れるまでは3ヶ月を目安にして」
このような意見を目にする事もありますが一切気にする必要はありません。
 
ではどこから『3ヶ月』という数字が出てきたのでしょうか。
この『3ヶ月』という期間は、不動産オーナーと不動産会社の間で締結する媒介契約の期間から出てきています。
マイホームの売却をするためには、不動産会社と媒介契約を締結しなければいけません。
媒介契約の種類によって期間が異なりますが、基本的に媒介契約は最長3ヶ月と定められています。
 
3ヶ月以降の選択肢は、『同社で媒介契約を更新する』、もしくは『他社に売却依頼をする』の2つで、不動産オーナーの意思で自由に選択することが出来ます。
「3ヶ月以内に売買契約を締結できなければ媒介契約を切られてしまうかもしれない」
営業マンはこのような不安を抱えているので、『3ヶ月』を売却活動の目安としているだけなのです。
 
■ギリギリのスケジュールで売却活動をするとリスクが高くなる
では、どれくらいの売却期間を想定しておくのが妥当なのでしょうか？
具体的な数字を挙げるとすると『6ヶ月』の売却活動期間を想定しておくことが望ましいと考えます。
（売却活動開始～売買契約締結までの期間）
 
6ヶ月と言うと一見長いように見えますが、実際に売却活動をしていくとあっという間に過ぎ去っていくので、具体例を用いて6ヶ月の売却スケジュールをご紹介させてもらいます。
 
『1ヶ月目（高めの金額で市場の反応を見極める）』
　少し高めの金額（売れたらラッキー）で広告を行い、市場からどれだけ問合せがあるか確認する　
『２ヶ月目（売却条件を再考して市場の反応を再確認）
　市場の反応が悪い時は価格改定
　（毎週3件の問い合わせ、２件の内見があれば順調と言えるでしょう。） 
『３ヶ月目（売却条件を再考して市場の反応を再確認）』
市場の反応が悪い時は価格改定
 
1~3ヶ月は高めの広告活動を行い、市場からの反応を確認します。
マイホームを売却するわけですから可能な可能な限り高値で売却しなければいけません。
可能性を追い求める作業になるので、物件価格の再考も含め市場からの反応を見極めるには相応の期間を設けておかなければいけません。
 
『４ヶ月目～６ヶ月目』
市場の反応を見極め、ゴール（売却時期）から逆算して売却条件（物件価格など）を改定する
 
市場の反応を見極めた後は価格設定を再考して売却活動を行いましょう。
この３ヶ月は欲を出さずに売却活動をおこなう期間です。
市場の反応を３ヶ月間調査しているので、実際に売却できる金額に設定して売却活動を行います。
 
6ヶ月の売却期間があれば市場の反応を見極める期間が長くなり高値売却の可能性を高めることができます。
その逆に、ギリギリの売却活動期間しか設けていない場合、時間に追われて価格設定などの作業を行わなければいけないので、高値売却可能性は限りなく低くなってしまうでしょう。
 
高値売却の可能性を高めるのであれば、売却活動期間は6ヶ月（最低でも4カ月以上）を想定して売却活動スケジュールを計画するようにしておきましょう。
  
■売却活動期間を長くすれば高値売却が実現するわけではない　相場価格の確認は忘れずに
最後に気を付けて頂きたい事は、「売却期間を長くすれば成約価格が必ず高くなるわけではない」ということです。
中古マンションには相場価格が存在します。
購入検討者も何千万円と言う買い物をするわけですから、この点のリサーチは入念に行っています。
相場価格を無視した金額で売却活動を行っていては、どんなに時間をかけようともマンション売却に進捗はありませんし、必要以上に価格改定をしてしまうリスクが高くなってしまいます。
 
相場価格の確認は必ず行って頂き、ゆとりのある売却スケジュールを計画するよう心がけて下さい。

査定価格は不動産会社によって何百万円もの差が生じる可能性もあるので、相場確認と査定結果の比較は必須作業です。
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