後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

マイホームを購入している人の中にも、転勤や転職、両親との同居など、引越しを検討するタイミングは多くの人に訪れます。
賃貸に出すべきか?
売却するべきか?
空き家にして放置しておくという選択肢は現実的ではないので、不動産オーナーの選択肢は基本的にこの2つになりますが、どちらを選択するにしろ、メリット・デメリットなどが分かっていなければ比較しようがありません。
 そこで今回は、マイホームを賃貸に出した時のメリット・デメリット、確認事項などの確認をしていくのでマイホームの賃貸経営を検討している方はご参考に。


■マイホームの賃貸経営　2つのメリット
賃貸経営というと家賃収入を思い浮かべる方が多いのですが、必ず利益が出る確証はないので、家賃収入はメリットとして考えるべきではありません。
 
マイホームを賃貸に出すメリットは購入した不動産を所有し続けられる事にあります。
不動産を所有し続ける理由は大きくわけて2つ
 
1．自分のタイミングで引越すことができる
　都心部に限ったことではないのですが、不動産はエリアによっての流通量が極端に異なります。
常時中古物件が流通しているマンション.エリアがあれば、なかなか販売物件が出てこないマンション・エリアもあります。
希少性の高いエリア・マンションは、自分のタイミングで不動産購入を検討出来ない可能性が非常に高いです。
付け加え、希少性の高いエリアやマンションは不動産価格が高騰しやすい特徴もありますので、金額面において再度購入を検討することが出来ないということも考えられます。
 
2．不動産価格の上昇を待つことができる
　不動産価格は景気や金利などの外的要因によって上下しています。
景気動向による変動は最も分かりやすいケースになりますが、『景気後退局面→不動産価格下落傾向』で『景気回復局面→不動産価格上昇傾向』となっています。
マイホームをより高値で売却したのであれば『景気回復局面』で売却することが大切で、そのタイミングまで所有し続けなければいけません。
家賃収入を得ていれば、不動産所有のランニングコストを最小限に抑える事が出来るので、マイホームをより高値で売却できる可能性が高くすることができるようになります。


■マイホームの賃貸経営　4つのデメリット
では次にデメリットの確認です。
賃貸経営を行う上で不動産オーナーは最低でも4つデメリットを想定しておかなければいけません。
 
1．空室リスク
　言わずと知れたリスクですが、賃借人がいなければ家賃収入はゼロです。
住宅ローン、管理費、修繕積立金等の必要経費は賃貸に出していようとも毎月の支払い義務は不動産所有者にありますので、
賃借人がいなければ新居の家賃と住宅ローンなどの支払いが二重となります。
 
2．ランニングコストなどの出費
ここでいうランニングコストは、室内の修繕費用のことを指します。
室内のコンディションが悪ければ賃借人が入りづらくなるので、必要に応じて壁紙などの交換を行わなければいけない可能性があります。
壁紙以外にも水栓金具の交換やフローリング補修、給湯器の交換などの費用負担が生じる可能性があるので、何十万円単位の資金が必要になる可能性があることを想定しておかなければいけません。
 
3．賃借人の退去時期
普通借家契約では不動産オーナーの都合で賃借人の退去を請求することができません。
賃借人が退去しなければマイホームに住むことは出来ないので、転勤終了後何年もマイホームに入居することが出来ない可能性があります。
 
4．明け渡し後の室内コンディション
　賃借に出している不動産は、原状回復後に明け渡しを受けます。
ですが、室内が新品になっているわけではないので、ケースバイケースによっては室内のリフォーム作業が必要になることもあるでしょう。
使い方はそれぞれで全く異なるので、この点にも注意をしなければいけません。
 
■転勤後にまた住みたい人は定期賃貸借契約を
定期賃貸借契約とは、契約更新ができない賃貸借契約のことで、契約期間が終了した時点で確実に不動産明渡しを受けることができます。
賃貸借期間は不動産オーナーが自由に決めることができるので、転勤期間に応じて定めてもらえれば問題ありません。
 
明け渡しを確実に受けられる『定期賃貸借契約』ですが、2つの注意点があります。
1．中途解約される可能性がある。
　賃貸借契約期間が定められている『定期賃貸借契約』ですが、中途解約の可能性はゼロではありません。
仮に2年の定期賃貸借契約を交わしたと仮定します。
残り5カ月を残して途中解約されてしまった場合は、4カ月の賃貸借期間で入居者募集をする事となるので新たな賃借人を見つける作業は困難となり、空室リスクが高くなるなります。
 
2．相場よりも家賃が安くなる
　全ての物件に共通していることではありませんが、賃貸借期間が定められている分家賃を安くしなければいけません。
定期賃貸借は金銭的なメリットよりも期限の利益に対するメリットが大きくなります。
 
 
■4つの確認事項で賃貸経営のメリットを確認する
メリット・デメリットを確認した上で『マイホームを賃貸に出す』決めた方、以下の確認をして下さい。
 
1．金融機関への相談
　マイホームと言えども第3者に賃貸として不動産投資とみなされます。
住宅ローンという低金利の商品は投資用での利用は認められていなので、金融機関への状況説明が必要不可欠です。
金融機関への相談無しでマイホームを賃貸に出した場合、『ローン残高の一括返済』や『優遇金利の取り消し』などの処分を受ける可能性があります。
 
2．収入と支出の確認
　　『所有マンション・一戸建てを賃貸にだす』と言っても、金銭的な負担が大きくなっては金銭面でのリスクが高くなります。
収入と支出の金額を確認して、「手出しが必要か？」、「家賃収入として手元に残るのか？」を確認しましょう。
この話をしていると「マイナスは給与所得と損益通算することができるから所得税が還付される」という方がいるのですが、安易に考えることは禁物です。
損益通算とは課税所得金額を下げる制度であって、マイナス分を所得税から還付する制度ではありません。
仮に30万円の損失が生じていたとしても課税所得から30万円を差引くだけなので、全額還付されるということはあり得ないので注意して下さい。
 
収入：月額家賃
支出：住宅ローン、管理費、修繕積立金、固定資産税 etc
マイナスになることが『悪』ということではありませんので、とにかく無理のない賃貸運営が出来るかどうか収支計算を正確に行って下さい。
 
3．海外転勤で住民票を国外に異動させる場合
　　海外に１年以上の長期転勤する方は『非居住者』に該当します。（日本国内に住所がなく、かつ現在まで引き続いて１年以上日本国内に居所がない人のこと）
賃借人が法人になる場合、 20.42％の所得税が控除された金額が家賃として振り込まれることになるので、海外転勤の方は転勤期間の確認を忘れずに。
 
4．住宅ローン控除は利用できない
　マイホームであっても賃貸に出したら住宅ローン控除は利用できません。
収支は家賃収入のみで計算しなければ差異が生じることになるので注意して下さい。
 
 
「売却か？」「賃貸か？」
不動産の賃貸運営は投資になるので相応のリスクが生じます。
具体的に「お金のリスクをどこまで許容できるか？」を考えることが必要なので、まずはそれぞれの査定結果を確認することが重要です。
最善の選択をするためにも一括査定サイトを利用して相場価格を確認した上で売買・賃貸の同時査定をしてみましょう。
 

査定価格は不動産会社によって何百万円もの差が生じる可能性もあるので、相場確認と査定結果の比較は必須作業です。
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