後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

いつもと違う日常が続いていますが、新しい生活様式を取り入れて不動産売買も活況を取り戻しつつあります。
ですが、このような状況で不特定多数の第3者を自宅に招き入れることに抵抗を感じている方も多く、売却不動産件数は減少しています。
供給が減少しているこの状況、売り手側からしてみるとポジティブな状況ともいえるのでマンション売却検討中の方は『空室売却』を検討してみてはいかがでしょうか。



■不動産市場の現状は？
複数の営業マンに確認をしてみると、査定件数・査定依頼の問い合わせは20~30%減少しているとのことです。
自身でも販売物件の進捗状況などを毎月調査していますが、新規物件が少ない印象を持っています。
 
もともと気温の上昇に合わせて閑散期に移行していく時期ではありますが、今年に限って言えば人の動きは例年と大きく異なります。
例年であれば7月中旬から後半にかけて人の出足が鈍っていきます。
ですが、今年に関してはこのタイミングであっても積極的に物件探しをしている方が多く、新築・中古問わず物件は活発に動いています。
先月まで「不動産価格が暴落する」と言っていた住宅ジャーナリストも、「タワーマンションが再評価されている」というような記事を掲載しているので、多くの方が同様の印象を持っているはずです。
 
ここで注目したいのが、『査定件数・査定の問い合わせが減少している』という点です。
これは供給戸数が減少しているということと同義の事ですから、単純に考えて所有マンション・一戸建ての価値を最大化しやすく、高値売却の可能性が高い状況ということです。
様々な意見はありますが、『不動産価値を最大化する』という観点から考えると、このタイミングはマンション売却・一戸建て売却を検討している方にとってはポジティブな状況にあると考えられるのではないでしょか。
 
■安心してマンション売却する方法
とはいえ、やはり家族以外の人を自宅に招き入れることには抵抗を感じます。
内見者全員が購入を検討してくれるわけでもありませんから、住んだままでマンション売却・一戸建て売却を検討しているかたはタイミングをズラスことも選択肢に入れている方も多いことでしょう。
 
そうなると、検討するべき馬脚方法は『空室』にすることです。
新居に引っ越しておけば第3者と接触する機会はありませから安心してマンション売却・一戸建て売却を行う事が出来るはずです。
 
物件の販売方法に関しては『VR』という選択肢も普及してきています。
ですがが、購入者目線で考えるとヴァーチャル画像の確認だけでは情報量が少なく、VR画像だけで購入の可否を決断するには現段階置いてはハードルが高いと言わざるを得ません。
（新築物件、賃貸物件は考慮していません）
 
実際、活発に動いてる不動産は『空室』になっている物件が多いことからも、可能な方は『空室にしてから売却する』という選択肢を検討しても良いのではないでしょう。
 
■空室売却　メリットとリスクを確認
それでは、『空室』のメリットとリスクを確認していきます。
コロナの状況にかかわらず、『空室』にして不動産売却をする事には多くのメリットがあり、中には「空室の方が高値売却の可能性が高くなる」という方もいます。
 
メリット1.室内を広く見せることができる
ライフスタイルは各家庭で異なり、同じ家族構成であっても生活必需品の量に差があります。
荷物量が多いと室内、特に収納スペースが狭く見えてしまい、物件の印象が悪くなる可能性が高くなるので、「室内が狭い」というイメージを持たれてしまいます。
 
メリット2.内覧日時の調整が必要ない
物件の内覧は土・日・祝日が中心です。
中には日程調整が出来ない日もあるでしょうし、購入検討者の中には平日の内見を希望する方もいます。
空室にしておけば不動産会社の営業日であれば全ての内見希望者に対応することができます。
 
メリット3.収納スペースなど気兼ねなく確認出来る
居住中の物件は内覧者も少なからず緊張しています。
他人の生活空間に足を踏み入れるので、クローゼットや水まわりなどのパーソナルスペースの確認では気が引けてしまう内見者も多くいます。
空室にしておくことで気兼ねなく室内を内見してもらえるので、物件の隅々まで確認してもらうことができるようになります。
 
では次にリスクの確認です。
リスク1.家賃とローンが二重払いになる
住宅ローンを利用している方は、空室期間中『ローンの支払い』と『新居の家賃』を支払わなければいけません。
単純に毎月の住宅費が倍になります。
ただし、ローンの返済をしているということは残債金額が減額しているということになので、売却に何か月かかろうとも売出当初の金額から値段を下げずに成約すれば損をすることはありません。
 
リスク2．必ず高値売却できるわけではない
メリットを確認してもらった通り、『空室』の方が高値売却の確率は高くなるでしょう。
ですが、これは可能性の話であって『必ず高値売却出来る』というわけではありません。
不動産売却のタイミングや物件の諸条件によっては、想定よりも低い金額で成約する可能性もゼロではありません。
 
リスク3．引越しの諸経費が必要
実家、賃貸、購入など、新居の選択肢は各家庭で異なります。
ここで気を付けなければいけのは、新居の選択肢にかかわらず住まいの引越には必ず諸経費が必要です。
この諸経費は取り戻すことのできない経費なので、単純な『支出』として考えて下さい。
売却の諸経費も必要になりますから、引越し諸経費の計算をしておきましょう。
 
■空室売却を実行するための必要資金はいくら？
では、空室売却をするために必要な資金を確認していきます。
 
空室売却の必要資金
必要資金　＝　初期費用（月額賃料の6ヶ月相当分）　+　売却諸経費　+　ローン返済資金（10ヶ月相当分）
 
それぞれを具体的に確認していきます。
 
『初期費用』
これは賃貸住宅に引っ越す場合の『初期費用』のことです。
物件によっても金額は異なりますが初期費用の項目を確認していきましょう。
・敷金
・礼金
・前家賃
・仲介手数料
・鍵交換費用
・クリーニング費用
・火災保険料
・保証料
・引越し代金　　　etc
 
賃貸物件の募集図面に各項目の詳細金額が記載してありますが、おおよそ月額賃料の5.5ヶ月～6ヶ月分を想定しておけば賃貸物件の初期費用は抑えられるはずです。
賃料20万円の賃貸住宅に引っ越すのであれば想定初期費約120万円（月額賃料6ヶ月相当）。
プラスアルファ―で売却諸経費も手元も残しておかなければいけませんので、手元資金は『賃貸初期費用+売却諸経費』の合計額で確認して下さい。
 
 
『売却諸経費』
・仲介手数料
・抹消登記費用
・収入印紙
・完済手数料　　etc
具体的な諸経費金額は査定価格を基に概算金額を算出して下さい。
 
『ローン返済資金』
先述していますが、販売活動開始から物件の引渡しまで期間は、ローンの支払いと家賃の支払いが重なります。金銭的な負担増は『売り急ぎ』という事態を招く恐れがあるので、このリスク対する対策を講じておかなければいけません。
 
有効な対策としては、10ヶ月分のローン返済資金を現金で準備しておくことです。
売却活動開始から引渡しまでの期間を約10カ月に想定して頂き、その間のローン返済は現金から支払います。
※アンダーローンの場合は完済資金も手元資金で準備しておきましょう。
 
現在の不動産市場は供給が不足しており不動産価値を最大化できる可能性が高い状況です。
コロナ渦と言うタイミングではありますが、このタイミングをチャンスと捉えるのであれば『空室』にすることが最善の方法と言えるのかもしれません。
初期費用のマイナスを考慮して「プラスになる可能性がある」のであれば空室売却を検討してみても良いのかもしれません。