後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

大型商業施設の有明ガーデンが開業して約2ヶ月。
以前は生活感に乏しい印象もありましたが、生活利便施設が増加し日常生活の買い物にも困ることは無いのではないでしょうか。
新築マンションの販売も順調に完売し注目度が高まっている可能性もありますから、4月からのデータを利用して中古タワーマンションの売却市場を簡易分析してみます。

■4月から現在までのマンション売却市場を確認
今回は以下6物件を対象にして売却市場を確認します。
・オリゾンマーレ
・ガレリアグランデ
・シティタワー有明
・ブリリアマーレ有明
・ブリリア有明シティタワー
・ブリリア有明スカイタワー
※シティタワー東京ベイおよびプレミスト有明については投機目的の売却物件が大半のため今回は対象物件に含めません

まずは4月からの売却物件数の推移を確認してみます。


有明エリア全体の売却物件数は減少傾向にあり、特に『ブリリア有明シティタワー』、『ブリリア有明スカイタワー』の売却物件数が減少しており、その他のタワーマンションの売却物件数は安定して推移しています。

このグラフを確認して頂くと当該エリアでは『ブリリアマーレ有明』、『ブリリア有明シティタワー』、『ブリリア有明スカイタワー』の売り物件が多くなっています。
特に、『ブリリアマーレ有明（）』、『ブリリア有明シティタワー』の2マンションは、総戸数に対する売却物件の割合が2.5％前後で推移しており、年間を通じて売却物件が多く出ていまる状況といえます。

■タワーマンション　人気の広さは？
タワーマンション様々なニーズに対応できる間取りプランが設けられています。
もちろん、専有面積は物件価格に直結する要素ですからエリアによって異なる傾向になり、中古マンションの値付けにおいても少なからずの影響を与えることになります。
通期の成約（掲載終了）物件データを確認して、当該エリアの傾向を確認します。


お近くの豊洲エリアでは60㎡台のタワーマンションが人気で、少しゆったり目の2LDKのニーズが強くなっています。
それに対して、有明エリアでは70㎡台/3LDKの成約（掲載終了）が多くなっており、子育て世帯からのニーズが強くなっていることが予想することができます。
2LDKですと家族構成の変化に対応できない可能性もあるので、住み替えを考慮している方よりも一定期間定住することを目的とした方が多いのではなかと思われます。

■所在階による価格差はあるのか？
湾岸エリアのタワーマンションと言えば眺望が売りなので、所在階が上昇するにつれて金額が高くなるのが通例です。
ですが、中古タワーマンションにおいては階数に対して価値（価格）を付けることは難しい作業となるので、成約データを利用して所在階別の㎡単価を確認していきたいと思います。
※所在階だけで価格が決まっているわけではなく、所在階が高ければ高く査定価格が高くなるということではありません。

所在階の表現については『低層階』、『中層階』、『上層階』、『高層階』の4パターンで表現しまます。
1～10階：低層階
11～20階：中層階
21～30階：上層階
31階以上：高層階
（全て40階以下なので大きな門谷なる事は無いと思われます）


まずは大まかな相場感を掴むため、全成約物件を階数わけせずに㎡単価と中央値を確認します。
平均値：87.4万円
中央値：87.2万円

では、この中央値を基準にして階数別に数字を確認していきましょう。
『低層階（1~10F）』
最小値：約63万円
最大値：約89万円
中央値：約81.9万円
全22戸ある低層階の物件の内、全階層の中央値87.2万円よりも低い価格帯の物件は19戸。


『中層階（11～20F）』
最小値：約67.2万円
最大値：約112.7円
中央値：約85.8万円
全34戸ある中層階の物件の内、全階層の中央値87.2万円よりも低い価格帯の物件は19戸。

『上層階（21～30F）』
最小値：約81万円
最大値：約120.9万円
中央値：約90.2万円
全29戸ある中層階の物件の内、全階層の中央値87.2万円よりも低い価格帯の物件は11戸。


『高層階（30F~）』
最小値：約87.9万円
最大値：約126.8万円
中央値：約10.6.8万円
全34戸ある中層階の物件の内、全階層の中央値87.2万円よりも低い価格帯の物件は0戸。

所在階の上昇と販売価格は比例していることは間違いありませんが、所在階の優位性を物件価格に大きく反映できるのは高層階になってからではないか思われます。
中層階までの物件は、全階層の中央値よりも低い価格帯の物件が多く、所在階よりも室内のコンディションや方位などの要素の方が物件価格に与える影響が大きいと考えられます。


8月までのデータでは、中層階までのタワーマンションは眺望よりも室内の個別条件（間取り・日当たり・室内のコンディションなど）が重要視されている傾向にあり、㎡単価は65万円～85万円を一つの目安に考えることが望ましいと思われます。
室内のコンディションや日当たり、間取りの使い勝手など、上乗せ可能な付加価値に従って
※中層階の最高値が約112.4万円となっていますが、利用しているデータは成約価格ではないので価格交渉後の成約金額は反映していません。

■現在販売されているタワーマンション
では、最後に現在販売されているタワーマンションの散布図を確認します。

先述していますが、当該エリア通期の成約単価の中央値は87.2万円。
最もニーズのある間取りタイプが70㎡/3LDKタイプのため、6100万円前後の物件が最も市場のニーズを満たす可能性が高いと思われます。
現在販売されている物件は6千万円台中盤～後半にかけてが多くなっているので、低層階から中層階にかけて70㎡/3LDKの物件は市場からのニーズを捉えやすい状況かもしれません。

駅徒歩5分以上のタワーマンションの場合、低層階～中層階の物件は所在階による価格の優位性を金額に反映しづらい状況となっているのでこの点には注意が必要です。
ていきます。

有明ガーデンが開業し、今後日常生活の行動パターンれが大きく変わってくる可能性があります。
オリゾンマーレはこの利便性のメリットを最も大きく享受することができるタワーマンションなので、自宅の査定価格を確認してみても良いかもしれません。