後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

日本人は新築志向が強いと言われていますが、耐震基準や建物寿命などを考慮した場合、少しでも築年数の浅いマンションを検討したいと考えるものです。
当然、平成築と昭和築の中古マンションを比較すれば、平成築のマンションの方がより多くの問い合わせを獲得できるのですが、築古マンションのニーズが全くないというわけではありません。
昭和築のマンションでも価値がゼロになるわけではないので、正しい知識を身につけて適正価格でのマンション売却を実現させましょう。
 

■築50年超えのマンションも数多く流通しています
今回『築古』という表現を利用していますが、この言葉には正確な定義は設けられていません。
新耐震、旧耐震の境が昭和56年6月なので、個人的には旧耐震（築後39年）の物件を『築古』と考えているので、本記事内に関しては上記の定義で表現させてもらいます。
 
不動産オーナーの中には「こんなに古いマンションを買いたい人がいるのか？」という疑問を持つ方がいます。
ですがこの心配は無用です。
ホームズを利用して中古マンションを検索すると、東京、埼玉、神奈川、千葉など、各エリアで築50年以上の築古マンションは流通しています。
 
「東京都」
マンション名：グリーンヒル新宿
築  年  数 ：築後52年（1969年築）  
住　　　　所：新宿区新宿7丁目
交　　　　通：大江戸線「東新宿」駅徒歩5分
面　　　　積：60㎡
価　　　　格：4290万円
 
「埼玉県」
マンション名：浦和コーポラス
築  年  数 ：築後50年（1971年築）  
住　　　　所：さいたま市浦和区北浦和1丁目
交　　　　通：京浜東北線「北浦和」駅徒歩7分
面　　　　積：55.08㎡
価　　　　格：1480万円
 
「千葉県」
マンション名：稲毛海岸3丁目団地
築  年  数 ：築後50年（1971年築）  
住　　　　所：千葉市美浜区稲毛海岸3丁目
交　　　　通：京葉線「稲毛海岸」駅徒歩12分
面　　　　積：62.01㎡
価　　　　格：680万円
 
「神奈川県」
マンション名：白楽ハウス
築  年  数 ：築後52年（1971年築）  
住　　　　所：横浜市港北区篠原台町
交　　　　通：東横線「白楽」駅徒歩5分
面　　　　積：69.05㎡
価　　　　格：2798万円
 
都心部のブランド立地でなくとも、各エリアで築古マンションは数多く売却されているので、「売れるのか？」という心配は無用です。
売却期間の長い、短いは出てくるでしょうが、正しい価格設定を行えば需要は必ずあるので所有マンションの価値を自ら下げる必要はありません。
 
■マンションは立地が大切・・・　ですがどんな不動産にも価値はある
マンションの価値をするさい『立地』は大切な要素です。 
麻布や広尾、代々木などの都心部ブランド立地は誰しもが知っている街で、好き嫌いは別にして価値が低いと判断する方はいないでしょう。
当然、「住みたい」と思う方も相対的に多く、築年数にかかわらず不動産価値を維持しやすいと言われています。
 
とはいえ、ブランド立地以外の築古マンションの価値が『ゼロ』というわけではありません。
最近は新路線の開通や相互直通路線が大幅に増加したので、「埼玉」、「千葉」、「神奈川」、「茨城」であっても1時間の移動時間を考慮しておけば都心部まで行き来が可能です。
個人的にはここが一番重要な点になると考えおり、都心部までのアクセスが良ければ駅徒歩15分を超えていても（バス便）一定のニーズを期待すること出来るので、十分な売却期間を設け、周辺物件のリサーチを行えば『売却できない』という状況はないと考えます。

都心部であれば築古マンションであってもファミリータイプのマンションであれば4千万円以上します。
先述したエリアであれば一定数の子育て世帯と住宅購入検討者がいますので、ブランド立地でなくとも正しく売却活動を行えば問題ありません。
 
■旧耐震や築古マンションは住宅ローンが利用できない
旧耐震と新耐震を比較すると住宅ローン控除の適用可否や耐震性など多くの違いがあります。
中でも注目すべきは『築古マンションは住宅ローンができない』という情報です。
 
築古マンションと言えども、何百万円、何千万円する商品なので購入検討者の多くは住宅ローンを利用します。
もし住宅ローン利用ができないのであれば選択肢が現金購入に限定されてしまうので、「マンションが売却できない」という可能性は高くなります。
住宅ローン利用の可否は不動産価格に直結することなので、この情報が本当であれば一大事です。
 
ですが、築古マンションであっても住宅ローンは利用できます。
金融機関の特徴によっても異なりますが、都市銀行でも物件価格の100%融資をしてくれるますから、このようことを言ってくる営業マンは知識不足・経験不足と言えるでしょう。
 
この手の話は建物の担保評価に紐づけ記事が書かれています。
建物は減価償却資産なので築年数の経過に合わせて価値が減少していきます。
ゆえに、不動産としての担保価値が低くなっていき築古マンションは『住宅ローンが利用できない』という状況になってしまうようです。
 
言っていることは正確で間違ってはいません。
新築物件と比べ自己資金の投下が必要になるケースも増えるので、念のため物件価格の10%の自己資金を準備しておくことが望ましいと言えます。
（10%の自己資金で住宅ローンの利用が担保されるわけではありません）
ですが、住宅ローンの審査は担保評価以外にも、年収や会社規模、自己資金割合など、多くの個別要件を考慮しいます。
その情報をもとにスコア方式で採点をする金融機関が多いので、担保評価が低くともその他の項目で点数が良ければ100%融資はしてくれます。
 
築40年超えのマンションであっても物件価格に対して100%の金額を融資している都市銀行もありますから、築年数だけで住宅ローン利用の可否は判断できないのでこのような情報にダマされない様にしておきましょう。
 
■修繕積立金が高いとマンション売却のデメリットになる
マンションは築年数の経過に応じて修繕積立金が増額します。
これは各マンションの管理方式によっても異なりますが、『段階積立方式』を採用しているマンションであれば高い確率で修繕積立金は増額していきます。
 
建物は築年数が経過するとメンテナンス箇所が増加して位kます。
適切なタイミングで大規模修繕工事を行うためには、より多くの修繕費用が必要なので致し方ありません。
ですが、修繕積立金は毎月必要なランニングコストなので、購入検討者からしてみるとデメリットに感じてしまう方も多いようです。
 
ですが、『マンションは管理を買え』という言葉があるように、管理状況、建物の修繕状況はマンション価格に大きな影響を与えます。
修繕積立金が安く建物の信頼性が低いマンションと、修繕積立金は高いが建物の信頼線が高いマンションを比較した場合、後者を選択する方は多くなります。
付け加え、修繕積立金の金額を考慮して売却価格を設定することが可能であれば、金額面でのデメリットはなくなり、市場からの評価を高めることも可能になるしょう。
 
『数百万円単位の一時金の支払い』、『修繕積立金の急激な増額』、『金融機関から修繕費用の融資を受ける』、『建物の強度不足』などなど、修繕積立金が安いと多くのリスクを抱えることになります。
管理費が高いのは考えものですが、修繕積立金は別ものです。
計画的な修繕積立金の増額はマンションの大きなアピールポイントなので、このような間違った認識を持たない様にしておきましょう。
 
築古マンションの売却では『不動産買取業者への売却』を勧めてくる不動産仲介会社が多くあります。
ですが、適切な価格設定で売却活動を行えば適正価格で売却出来るので、大切な資産をわざわざ安売りする必要性はありません。
築古マンションマ売却の正しい知識を身につけて適正価格でマンション売却をして下さい。