後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

マイホームの住み替えには税金の知識が必須です。
『売却益が生じたとき』、『売却損が生じたとき』、どちらのケースでもあっても必要なものなのでStep.5では買い替え、不動産売却にかかわる税金について確認していきます。 


■所有期間で異なる譲渡所得の税率（売却益が生じたとき） 
マンション・一戸建て、マイホーム・投資用などにかかわらず、不動産売却で譲渡所得が生じると所得税・住民税の納税義務が生じます。
譲渡所得には『短期譲渡所得』と『長期譲渡所得』があり、それぞれで税率が大きく異なるので不動産の所有期間を間違えないようきましょう。
 
・短期譲渡所得 
不動産（マンション・一戸建てなど）を譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年以下の不動産を売却した時に生じた譲渡所得 
短期譲渡所得＝所得税：30.63% 住民税：9% 
 
・長期譲渡所得 
不動産（マンション・一戸建てなど）を譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年超えの不動産を売却した時に生じた譲渡所得 
長期譲渡所得＝所得税：15.315% 住民税：5% 
 
不動産の所有期間によって19%以上もの違いがでるので、不動産（マイホーム）売却活動開始前に所有期間を必ず確認しておきましょう。
 
※所有期間は譲渡した年の1月1までの期間で判断します。
 カレンダー上の数字で所有期間の判断は行わないので、この点は十分に注意して下さい。
 
 
■マイホーム（マンション・一戸建て）売却時に適用可能な税金の特例 
次は居住用不動産（マンション・一戸建て売却時に利用できる税制優遇です。
不動産には多くの税制優遇措置が設けられており、購入時に適用される「住宅ローン控除」は多くの方が知っているはずです。
当然、購入時だけではなく売却時にも適用可能な税制優遇制度は設けられていますので、適用条件および特例の内容を確認していきましょう。
 
①《居住用不動産（マンション・一戸建て）売却時の軽減税率 （売却益が生じたとき）》
居住用不動産（マンション・一戸建てなど）を譲渡した年の1月1日までの所有期間が10年を超えている場合、特例により以下の税率が適用されます。 
 
譲渡所得金額6000万円以下の部分 
所得税：10.21% 住民税：4% 
譲渡所得金額6000万円を超える部分 
所得税：15.315% 住民税：5% 
 
《適用要件》 
・国内にある所有者本人の居住用家屋（マンション・一戸建て）であること 
・売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること 
（従前に済んでいた居住用家屋の場合、譲渡する年から過去3年以内に居住の用に供しなくなった家屋も含みます。） 
・災害で滅失してしまった居住用家屋の敷地だった土地などの場合で、滅失した家屋を引き続き所有していれば、所有期間が10年を超えるもの 
（災害があった日から3年経過する年末までに売却する場合に限ります。） 
・売却した年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。 
・売却した家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと 
・親子や夫婦、生計を共にする特別の関係がある人に対して売却したものでないこと 
（特別の関係には、家屋の売却後その家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含みます。） 
 
居住用不動産ということで、別荘やセカンドハウスの売却には適用されないので、この点も勘違いしない様にしておきましょう。 
 
② 《3000万円特別控除》 
この特例は、一定の要件を満たしていれば居住用財産（マイホーム）を売却した時に生じた譲渡所得から3000万円を控除することができる特例です。 
簡単にいうと、3000万円以上の譲渡所得が生じない限り非課税にすることが可能ということです。 
 
《適用要件》 
・自らが居住している居住用家屋の売却、家屋とともにその敷地や借地権を売却すること。 
（従前に済んでいた居住用家屋の場合、譲渡する年から過去3年以内に居住の用に供しなくなった家屋も含みます。） 
・災害で滅失してしまった居住用家屋の敷地だった土地などの場合で、滅失した家屋を引き続き所有していれば、所有期間が10年を超えるもの 
（災害があった日から3年経過する年末までに売却する場合に限ります。） 
・売却した年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除く）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。  
・売却した年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例、住宅ローン控除など譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。  
・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。 
・親子や夫婦、生計を共にする特別の関係がある人に対して売却したものでないこと 
（特別の関係には、家屋の売却後その家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含みます。） 
 
この特例の注意点は『住宅ローン控除（購入時）と併用することができない』ことです。
マイホームの買い替えを検討している方は特に気を付けていただきたいので、勘違いがないようにしておきましょう。 
 
③ 《特定居住用財産の買い替え・交換の特例》 
この特例は、一定要件を満たしていれば居住用財産（マイホーム）を買い替え・交換するさい、マイホームの売却価格よりも新居の購入価格のほうが高ければ課税されないという特例です。
この特例は3000万円の特別控除が定期用可能であれば利用を検討する機会は少ないはずです。
 
EX)
『マイホームの譲渡所得 ≦ 新居の取得費』
このケースでは譲渡はなかったものとみなされ課税されません。
 
『マイホームの譲渡所得 ≧ 新居の購入代金』
譲渡所得のうち買い替え資産の取得に充てられなかった部分だけ課税します。
A譲渡所得 = マイホームの売却価格– 新居の取得費
B必要経費 = （譲渡資産（マイホーム）の取得費 + 譲渡費用） × A – B / A
C 譲渡所得の金額 = A－B
 
『注意点』
・居住期間が10年を超え居住期間が10年以上であること
　本特例の期間は譲渡した日までの居住期間を指すので、前述している所有期間の考え方とは異なります。また、転勤などでほかの場所に居住している期間がある
　場合は通算して10年以上であれば問題ありません。
 ・譲渡資産の売却価格が1億円以下であること
 
④ 《居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰り越し控除》
損益通算とはマイホーム売却生じた損失を給与所得など他の所得と相殺する特例のことで、繰り越し控除とはその相殺しきれない損失を翌年以降の給与所得など他の所得と相殺できる特例のことです。
 
《適用要件》
・売却するマイホームの所有期間が5年超であること
・マイホームを売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までに新居を取得すること
・取得した年の翌年12月31日までに入居するか、入居する見込みであること
・建物面積が50㎡以上であること
・期間10年以上の住宅ローンを利用していて、残高があること
・マイホームの売却価格が住宅ローン残高よりも低いこと
・3年以内の住宅ローン控除や買い替えの特例など、一定の特例を適用していないこと
 
《注意点》
・敷地面積が500㎡以内の部分までとし、500㎡を超える部分の損失は繰り越し控除の対象になりません。
※マンションの場合、マンション全体の敷地面積のことを指しているわけではありません。
また、本特例の限度額は『売却前日のローン残高から売却金額を差し引いた金額』です。
 
EX)
取得費用（売却対象マンション）、売却費用の合計額が4000万円のマンションを3100万円で売却し、売却前日までのローン残高を3200万円と仮定します。
このケースでの譲渡損失額は900万円ではなく100万円です。
損失額の計算は『住宅ローン – 売却価格』なので気を付けて下さい。
 
特に買い替えでは併用できないケースも数多くあるので、必ずご自身で税務署に問い合わせをしていただき詳細な確認をするようにしてください。





Part.5に続く



Part1.　物件探しを始める前の確認事項
Part2.　買い替えの全体図とお金
Part3.　マイホーム売却の手残り金額をシミュレーションする
Part4.　不動産仲介会社を選ぶ