マイホームを買い替えるまでの道　　Step.6 売買契約前　4つのチェック項目

マイホームの買い替え、最後のStepは　マイホーム売却の売買契約です。
ご存じの通り、住宅ローンを利用してマイホームを購入している方は、住み替えをするに当たって住宅ローンの残債を全額返済しなければならず、多くの方は売却資金を充当して住宅ローンの完済を行います。
なので、売却の売買契約では単純に購入希望者を見つければ良いというわけではないので、Step.6では売買契約の注意点について確認します。


■手付金額
中古マンションや中古一戸建ての売買では購入申込書という書面を利用して、購入の意思表示がされます。
ただし、購入申込書をもらったかといって喜んでばかりはいられませんので、申込書に記載されている購入条件をすぐに確認して下さい。
この書面は法的な拘束力を持つものではなく、フォーマットは不動産会社によって異なりますが、記載されている内容はほぼ同一です。
1.購入希望価格
2.手付金額
3.売買契約日
4.引き渡し期日
5.その他購入希望者が希望する特約など
 
すべて大事な項目ではあるのですが、特に注意が必要なのは『手付金額』と『引き渡し期日』です。
新築・中古を問わず、不動産の売買契約では契約締結時に買主から売主に手付金が支払われます。
この手付は解約手付になっており、買主は手付金を放棄することで一方的に解約することができるので、１０万円などの低い金額では売主にとって大きなリスクとなります。
物件価格にもよって異なりますが、物件価格の5%、100万円以上の金額は預かっておくべきといえます。
 
■引き渡し期日
これは言わずもがなの項目です。
購入希望者にも希望の入居日があるので、あなたの住み替えと異なるタイミングを希望される可能性もゼロではありません。
買い替えのケースでは『※引き渡し猶予』も利用することもできるので、猶予期間も考慮して購入希望者と日程のする粟江をしておきましょう。
　
※引き渡し猶予
決済後、売買対象物件を明け渡すまで一定期間待ってもらう事ができるという特約です。
通常は、決済と同時に売買対象不動産を明け渡し、鍵などの引き渡しをしなければいけないのですが、引き渡し猶予を設けておくと決済後、一定期間、物件の明け渡しやカギの引き渡しを待ってもらうことできます。
ただし、これは特約となるので売買契約時に売主買主双方が同意してなければ認められません。
引き渡し猶予を考慮すれば住替えをよりスムーズに行えるので、可能であれば売却活動開始前、遅くとも売買契約締結前に引き渡し猶予を設定しておきましょう。
購入希望者との条件交渉にもよりますが、期間は一般的には1週間、長くとも2週間と認識しておいて下さい。
 
 
■住宅ローン事前審査の有無
不動産の売買契約には『住宅ローン特約』という特約が設けられています。
これは、住宅ローンの審査が不調に終わった場合には締結済みの売買契約を白紙解約できるという特約で、白紙解約になれば売買契約時に預かった手付金なども全て無利子で返還しなければいけません。
 
当然、売買契約締結中は対象不動産の売却活動を行うことはできないので、新たな購入希望者を急ピッチで見つけなければなりません。
タイミングによっては新たな購入希望者を見つけるのに想定以上の時間を要する可能性も考えられるので、売主の立場からしてみるとローン特約での契約解除は想像以上に大きなリスクとなるのです。
 
一流企業にお勤めの方でもローン審査が不調に終わる事はあります。
売買契約の締結前には必ず住宅ローンの事前審査を必ず行ってもらい、売買契約の締結は結果を確認した後に行ってください。
 
■買い替え特約の有無
マイホームの買い替えでは『買い替え特約』という言葉を耳にするはずです。
これは購入希望者のリスクを軽減させるための特約で、「所有不動産の売却ができたらこの不動産を購入します」という特約です。
簡単に言い換えると、不動産が売却できたらという停止条件のついた売買契約という認識を持って下さい。
 
仮に、購入検討者から買い替え特約の付きの購入申込書をもらったとします。
購入希望者の不動産売却を①、あなたの不動産売却を②とします。
このようなケースでは、どんなに高額の手付金をもらっていようとも①の不動産売却が完了しない限り②の売買契約が有効になることはありません。
購入希望者から『買い替え特約付き』で購入申込書をもらった場合は売却活動の進捗状況をしっかりと確認してから売買契約を締結するようにしてください。
 
Step.6でご紹介した4項目は最低限のチェック項目です。
ケースバイケースによって確認項目の追加はありますので、これらのチェック項目を基本にして売買契約にのぞんで下さい。


Part1.　物件探しを始める前の確認事項
Part2.　買い替えの全体図とお金
Part3.　マイホーム売却の手残り金額をシミュレーションする
Part4.　不動産仲介会社を選ぶ
Part5.　税金の話し

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