後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

売却不動産の売出し価格は所有者に決定権があります。
とはいえ、売出し価格で必ず売却できると言う事ではないので、売却活動の進捗状況によっては価格改定を検討することも想定しておかなければいけません。
営業マンからも価格改定の相談はありますが、適切な価格改定をしなければマイホームを安売りしてしまうことになってしまうので、売却活動の現状を自分自身で確認する作業を忘れてはいいけません。
今回は価格改定のタイミングを見極めるために必要な4つの項目を確認していくので参考にしてみて下さい。


■マイホームの売却活動が進まない理由は金額か?
価格改定とは売出し価格を下げること、つまりこの金額では売却対象不動産が売れないと判断したときの対応策です。
マンション、一戸建ての売却活動停滞の理由は物件金額だけが理由とは限りません。
売買契約締結までの間には『広告活動』、『物件案内』、『接客』など、多くの作業を行います。
これらの売却活動は不動産仲介会社と媒介契約を締結してスタートしますが、以後の売却活動は仲介会社がメインとなって行うので売主自身で売却活動を行う機会はほとんどなく、適切な活動が行われているのか否か、都度確認を行わなければいけません。
 
チェック項目は以下の４項目
・レインズ（東日本流通機構）に登録されているか
・スーモなどの不動産ポータルサイトに登録されているか
・掲載されている室内写真は適切なものか
・内見時の説明は適切か
 
上記4項目は不動産売却の基本なので、価格改定をする前に仲介会社の売却活動を確認しておきましょう。
 
『レインズに登録されているか』
媒介契約の種類によっても異なりますが、媒介契約締結後7日以内に物件情報を登録しなければいけません。
レインズは不動産仲介会社専用の物件情報サイトのことで、ここに物件情報を登録すると全国の不動産仲介会社があなたの物件情報を確認することができます。
レインズに物件情報を登録するとより多くの方に物件情報を露出することができるようになるので、不動産売却にとって大きなメリットとなります。
 
『スーモなどの不動産ポータルサイトに登録されているか』
購入検討者の多くは不動産検索サイトを利用して不動産会社に問い合わせを行います。
不動産会社の店舗に訪れる方は年々減少傾向にあるので、ポータルサイトの利用は不動産売却において必要不可欠なツールと言えるのです。
 
『掲載されている室内写真は適切なものか』
不動産検索サイトには物件情報以外にも室内写真も掲載することができ、サイト上で室内の詳細状況も確認できるようになっています。
プロのカメラマンに頼む必要はありませんが、室内写真によって物件の第一印象が大きく変わりますから掲載する室内写真は可能な限りキレイに見えるものしなければいけません。
※加工してキレイにしすぎるとそれはそれで逆効果になる可能性があります。
 
『内見時の説明は適切か』
内見時に物件の魅力を伝えるのは営業マンの仕事です。
言葉で伝えなければ気づかない魅力もあるので、不動産の魅力を最大限に高めるためには営業マンの『言葉』も必要不可欠と言えます。
売却物件のメリットやデメリット、マンションの共用部分などを正確に把握しているのか、内見時に確認しておきましょう。
 
不動産売却は営業マンと二人三脚で進めていく作業なので、まずは「不動産売却の基本ができているのか？」を確認しましょう。
 
■エリア内の不動産市況を確認する　
不動産仲介会社の活動内容の確認が完了したら、マンション売却、一戸建ての売却市場を確認します。
市場自体が停滞しているのであれば価格改定をしたとしても効果は限定的です。
売却市場はエリア内のその他物件の売却状況、物件の問い合わせ状況を確認することで確認できるので以下の3項目を確認してみましょう。

・周辺エリアの成約物件数
・内見件数
・問い合わせ件数
 
①周辺エリアの成約件数
まずはライバル物件の成約状況です。
近隣エリアの成約状況を確認することでエリア内の不動産市況を把握することができます。
不動産市況自体が停滞しているのであれば、売却活動の停滞の原因が物件金額と断定することはできないので、エリア内の不動産市況を確認して下さい。
 
②内見件数
次は内見件数の確認です。
エリア、物件金額などの諸条件によって件数は異なりますが、毎週１件の内見が確保できていなければあなたの物件に関心を持っている人が少ないと考えられます。
売却活動開始から何件の内見があったかを確認して下さい・
 
③問い合わせ件数
最後は不動産検索サイトからの問い合わせ件数の確認です。
この件数が少ない状況であれば、停滞の理由は物件価格が起因となっている可能性が非常に高いと言えます。
毎週2〜3件、毎月8件前後の問い合わせがあると理想的なので、売却活動開始から現在までの問い合わせ件数を確認してもらいましょう。
 
■価格改定する判断はどうする？
多くの方は売却開始当初は高めの売出し価格を設定します。
このように強気な（高め）金額でマイホームを売却しているタイミングでは3週間～1か月を目途に売却活動状況を確認して頂き、問い合わせ件数などが少ないようであれば、このタイミングで価格改定を検討することをお勧めします。
それに対し、価格と売出価格と相場価格の差が小さい場合、このようなケースでは1か月以上2か月未満の期間を目安にして頂き価格改定を検討して頂くのが良いと考えます。
相場価格に近づいてくれば問い合わせ件数は必然的に増加するので、価格改定を頻繁に行う必要はありません。
売却希望時期、繁忙期・閑散期などを考慮してスケジュール管理してもらえれば大きな実音大になることはないので、安売りすることなく、腰を据えてマイホーム売却に臨んで下さい。
 
不動産売却では「売れ残り物件は印象が悪くなるという方もいます。
ですが、マンション・一戸建て、新築物件であっても完成後1年以上の歳月を要して物件は数多くあるので、売り急ぐ必要性はありません。
価格改定すれば不動産売却の問題がすべて解消されるわけではありませんから、価格改定前の確認は慎重に行い安売りすることなくマイホーム売却を完了させて下さい。