後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

マンション売却・一戸建て売却の価格改定では、具体的な改定金額について仲介会社の営業マンが提案をしてくれます。
ここで問題となるのが「いくら改定するべきなのか？」です。
マイホームを売却しているのですから安売りしてしまってはあなた自身が損をしてしまうので、必要最低限かつ効果的な価格改定をしなければいけないので、今回は具体的な改定金額を決める際のチェック項目について確認していいきます。




■マンション価格・一戸建て価格　価格改定を最も効果的に行う方法
まずは売却希望条件や近隣相場などを考慮せず、単純に最も効果的な価格改定方法を確認します。
価格改定の効果を最大限に高める方法は、不動産検索サイトに設定されている価格条件に合わせて変更する方法です。
 
一例でスーモ価格設定を確認してみましょう。
500万円未満
1000万円未満
1500万円未満
2000万円未満
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4000万円未満
4500万円未満
5000万円未満
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7500万円未満
8000万円未満
9000万円未満
１億円未満
 
全ての物件検索サイトでは希望条件を入力することが可能で、希望条件を満たす物件が自動で抽出される仕組みになっています。
スーモでは希望予算を設定する際、上限金額がおおよそ500万円ピッチで設定されています。


仮に、4980万円でマイホーム売却をしているとします。
4980万円の売却不動産の価格改定を行うのであれば改定金額は481万円以上が最善です。 
サイト上の価格設定に当てはめると、現状では5000万円未満を予算として物件検索をしている人がターゲットになっています。
ですが、この中からは購入希望者を見つけることができておらず、新たな購入検討者を見つけていかないと言えk内状況です。
状況を打開するには新たな層の購入検討者を見つける必要性があるので、このケースであれば4500万円未満の予算の方を取り込まなければ価格改定の意味がないので改定金額は481万円以上となります。

 
近隣相場や売却希望条件を考慮せずに効果的な価格改定を考えるのであれば、このような考え方で価格改定するのが理想的と言えるでしょう。
 
■ライバル物件のマンション・一戸建てを調査する
検索サイトの設定条件に合わせてる方法は効果が期待できる反面、必要以上に改定金額を大きくしてしまうリスクも残されています。
マンション売却・一戸建て売却の価格改定は、何十万円、何百万円単位で行われるもので、必要以上に下げてしまうとそのマイナスが分自分自身に返ってきます。
このリスクを軽減するためにも、価格改定を行う際には周辺物件の調査を必ず行い、改定金額を決めるようにしなければいけません。
 
マンション・一戸建ての購入検討者はかなり高い確率で周辺物件と比較します。
２件、３件、４件、多い人では数十件、希望エリア内にある多くの物件との比較を行うので、ライバル物件がどのような条件で売却活動を行っているのか調査することが大切です。
 
「ライバルと比較してマイホームにどのような印象を持つのか？」
必要最低限の改定金額に止めるためにも周辺のエリアのライバル物件の調査は必ず行うようにしておきましょう。
 
■マンション価格・一戸建て価格に影響を与える要素は？
 不動産査定は『取引事例比較法』で行うので、各エリアの相場価格が一つの基準となります。
ただし、各不動産にはそれぞれ個別条件があるので、相場価格にこの個別条件を足し算・引き算した金額で不動産価格を決めることが一般的です。
（不動産の売出し価格は最終的に不動産オーナーが決定するので一般的と表現してます）
同立地・同マンション内の物件であっても個別条件によって不動産価格に大きな差が生じることは良くあるケースなので、不動産価格影響を与える代表的な項目を確認していきましょう。
 
不動産価格に大きな影響を与える個別条件は以下の3項目
1.室内のコンディション
2.眺望（日当たりや前面の建物など）
3.角部屋・ルーフバルコニー付きなどの限定住戸
 
『室内のコンディション』
居住用物件を探している方は室内のコンディションに神経質です。
利用することができなければリフォーム工事が必要なので物件価格以外の費用が必要になります。
内容によって数百万円になることもあるので、不動産価格に大きな影響を与える項目といえるでしょう。
※感覚は人によって異なるので室内のコンディションを自己判断することは禁物です。
 
『眺望』
高層マンション以外でもバルコニーからの眺望は大切です。
景色の良さ以外にも、『目線が気にならない』や『室内の解放感』などのメリットを実感することができるので低層マンションであっても室内からの眺望は不動産価格に影響を与えます。
 
・上層階の部屋で目の前に建物がある』
・中層階の部屋で眺望が抜けている』
この２つのマンションを比較した場合、中層階の方が不動産価格が高くなる可能性が高いので。所在階にかかわらず眺望は不動産価格に大きな影響を与えます。
 
『限定住戸』
角部屋、ルーフバルコニー付き住戸は中住戸と比べ、日当たりや解放感が圧倒的によくなるので不動産価格が高くなります。
ですが、限定住戸であっても居住性が高くなっていなければ不動産価格に反映される割合は低いので注意しなければいけません。
 
・隣に建物が建築されていて日当たり・解放感などが感じられない。（窓がついているだけ）
・ルーフバルコニー付きだが周辺建物からの目線が気になる
このようなロケーションでは限定住戸のメリットを実感することができないので、不動産価格に反映される割合は低くなります。
 
上記３項目以外にも不動産価格の影響を与える要素は考えられますが、これらの３つの要素を押さえておけばライバル物件の調査は適切に行えるので問題ありません。
 
 
具体的な改定金額に関しては周辺物件を比較した際のイメージによるところが大きく、改定金額を導き出す公式は存在しません。
周辺物件の調査は難しいものではないので確認しない手はありません。
マイホーム売却の価格改定なのですから価格改定は必要最低減にとどめ、可能な限りの高値売却を実現させましょう。