後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

最長35年の住宅ローン、完済までの間には景気や雇用情勢など予期せぬ変化が生じるものです。
場合によっては毎月の住宅ローン返済に不安を感じることもありますから、どんな方であれ万が一の際の対策は考えておかなければいけません。
どんな状況下であってもマイホームの安売りは避けなければいけない事態なので、今回は支払い不安を感じた際のマイホーム売却について確認をしていきます。
※『支払い不安』というと住宅ローンの大きなリスクとして取り上げられますが、家賃の支払いがある以上賃貸でも同様です。


■住宅ローンの支払い不安を感じたら必ずマイホーム売却の準備
住宅ローンの支払いに不安を感じる主な要因は景気です。
業種や職種によって多少の違いはあるでしょうが、景気変動のタイミングでは『ボーナスカット』などによる賃金の調整が行われるので、多くの会社員は年収が減少してしまいす。
 
給与水準の低下による支払い不安を感じた時場合の選択肢は主に2つ
・マイホームを所有し続け景気の回復を待つ
・マイホームを売却し家賃負担の軽い賃貸に住み替える
もちろん、上記以外の選択肢もありますし最終的な選択肢は各家庭で異なります。
ですが、支払い不安を多少なりとも感じたのであれば、『マイホーム売却の準備』を整えて頂くことをお勧めします。
（実際に売却活動を開始することではありません。）
 
準備する理由は『不動産を現金化するまでに時間がかかる』ということで、マイホームの売却期間を確保するために事前にマイホーム売却の準備を整えておくことが必要です。
どんな理由があろうと住宅ローンの支払いは完済するまで継続し、指定日に支払いがない場合は『ローンの延滞』となってしまいます。
売却の意思を金融機関に伝えたとしても住宅ローンの支払いが免除されるということはないので、しかるべきタイミングで直ぐにマイホーム売却を開始できるように準備を整えておかなければいけません。
 
■マンション・一戸建てが現金化するまでに必要な期間
マンション・一戸建て、物件種別にかかわらず、不動産は売り出し開始から引き渡し（決済）まで相当な意外と時間がかかります。
不動産売却は大きく３つのステージに分類することができるので、不動産売却の全体図を簡単に確認してみましょう。
 
①売却準備
・自宅査定
・不動産会社の選定
・媒介契約の締結　etc
②売却活動
・広告活動
・室内の内見
売買契約の締結　etc
③引き渡し（決済）
・引き渡し待機期間
・新居探し
・引越し準備　etc
 
売却準備から引き渡しまでの期間は一定でありませんが、早くても６か月、長い方では12か月以上の期間想定しておくことが望ましいと言えます。
住宅ローンの支払い不安に起因して不動産売却を実施するのですから、売却希望の意思表示と住宅ローンの完済までのタイムラグは限りなく少なくしたいので、マイホーム売却を想定していないタイミングであっても『売却準備』は整えておかなければいけません。
 
■マイホーム売却の準備で必ず確認しなければいけないこと
マンション売却・一戸建て売却の準備でまず初めに行う作業は自宅査定（騎乗・訪問）です。
ここで真先にしてもらいたいのが『売却必要資金を全額準備できるか？どできないか？』の確認作業です。
 
多くの方は売却必要資金の大部分をマイホームの売却資金から捻出します。
不動産売却に必要な資金は『住宅ローンの完済資金+売却諸経費』の合計金額で、売却資金のみで左記合計金額を支払うことができない場合は不足分を自己資金などで賄わなければいけません。
売却理由のいかんを問わず、不足分を自己資金などで賄えない場合は通常の不動産売却ではなく『任意売却』を含めたその他方法を模索していかなければいけません。
資金がショートしている状況でマイホーム売却を進めても時間の有効活用につながることはありませんので、『売却できるか？できないか？』は査定価格を確認したタイミングで必ず確認するようにして下さい。
 
EX）
【売却必要資金】
住宅ローン完済資金：4350万円
売却諸経費：150万円
売却必要資金：4500万円
 
【マイホーム査定金額】
査定価格：4200万円
不足金額：▲300万円
 
このケースでは最低300万円の現金がなければマイホームを売却することができません。
（もちろん、新居の引越し費用も必要です。）
 
■マンション売却・一戸建て売却では時間的なゆとりを確保する
不動産売却の広告を見ていると、「最短３日であなたの不動産を現金化」というような広告を見る機会があるはずです。
この内容自体に誤りはありませんが、『売却相場価格で現金化できるわけではない』ので、この点には注意しなければいけません。
 
このケースで考えられる購入先は、『不動産会社』です。
査定した不動産会社が直接買い取る、買取再販業者が購入する、どちらの場合であっても、売却価格は相場価格よりも低くなる可能性が高いので、「可能な限り高く売却したい」と考えている方はこの様な広告を真に受けてはいけません。 
適正価格でマイホームを売却するには一定の売却期間が必要なので、マイホーム売却の準備は計画的に行っていきましょう。
 
支払い不安を感じたら必ずマイホームを売却しなければいけないというわけではありません。
ですが、「売却しなければいけない」という状況になる可能性はゼロではないので、売却活動開始の準備は整えておかなければいけません。
どんな状況であれ大切なマイホームを売却するわけですから、万が一の事態を想定し可能な限り良い条件で売却する工夫をして損はないのではないでしょうか。