後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

マンション・一戸建てなどの不動産を売却するには諸経費が必要です。
賃貸住宅の諸経費では『カード決済可能』というケースも多くなりましたが、不動産売却では基本的に諸経費を全額自己資金で準備しておかなければいけないので、事前に諸経費金額を把握しておくとスムーズに売却活動を進められます。
電卓を準備しておけば誰でも簡単に計算できるので、今回は具体的な数字を利用してマンション売却・一戸建て売却の諸経費金額を計算していきます。


■売却諸経費の項目
まずは、売却諸経費の項目を確認していきましょう。
物件種別などによって追加・削除される項目はありますが、以下の4項目を押さえておけば問題ありません。
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・住宅ローン完済手数料
 
『仲介手数料』
親族・知り合いに売却するなど自ら購入希望者を見つけるケースを除き、マンション売却・一戸建て売却は一般的に不動産仲介会社に売却依頼をします。
不動産仲介会社の売却活動によって無事に不動産売買契約が締結できた場合に仲介会社に対して支払われるのが仲介手数料です。
手数料金額は宅建業法によって上限金額が定められており、成約金額に応じて計算方法が異なります。
 

『印紙税』
不動産売買契約書には印紙税が課税され、売買契約1通に対し1枚の収入印紙を貼付しなければいけません。
金額は契約金額ごとに異なり、不動産取引による売買契約書には軽減税率が適用されます。
※軽減税率は令和2年の3月31日までの時限措置となっています
 

『抵当権抹消費用』
住宅ローンを利用してマンション・一戸建てを購入した場合、融資金額の大小にかかわらず売買対象不動産には金融機関の抵当権が設定されています。
第3者に不動産を売却するには現在設定されている抵当権を抹消しなければならず、抵当権は住宅ローン完済と同時に司法書士に依頼をして抹消します。
費用は『司法書士報酬+登録免許制（抹消）』の合計金額
抵当権の抹消費用は1本あたり1000円、1不動産に対して1000円ではないので注意して下さい。
※抵当権は所有権付きの不動産1つに対して最低でも2本（建物・土地）ついていることが一般的です。
　中には複数の土地にまたがっている不動産もあるので売買契約書などで確認して下さい。
 
司法書士報酬は各事務所によって金額が異なりますが1.5万円～2万円を想定しておけば問題ありません。
 
『住宅ローン完済手数料』
住宅ローンの繰り上げ返済、ローンの一括返済をした場合には完済手数料がかかります。
窓口での返済、電話受付、ネット経由などの方法の違い、金融機関の違いによって金額は異なりますが、32400円を想定しておけば大きく異なることはありません。
問い合わせれば簡単に確認できるので、ご利用金融機関に正確な金額を確認してみてください。
 
※一戸建ての場合、売却条件によって測量費用や解体費用が追加される場合があります。
 
■売却諸経費金額を具体的な数字で計算してみる
売却諸経費の項目が確認できたところで、具体的な数字を利用して実際の売却諸経費を計算してみましょう。
 
マンション売却
契約金額：3500万円（非課税）　住宅ローン残高：有　　抵当権：3本
 
仲介手数料：122.1万円（3500万円×3%+6万円+消費税）
印紙税：5千円
抵当権抹消費用：2.3万円（登録免許税：3千円　司法書士報酬：2万円）
完済手数料・3.24万円
売却諸経費合計：127.64万円
 
上記条件のマンションを売却する場合の売却諸経費金額は127万6400円となり、これらの諸経費は基本的に物件引き渡し時に各方面へ支払いを行います。
※仲介手数料の支払いは仲介会社によって『契約時半金決済時残金』、『決済時全額』など、支払い方法が異なるのでこの点は事前に確認しておいた方が良いでしょう。
 
■不動産売却における広告宣伝費などは不動産仲介会社が負担する
売却諸経費以外にも、不動産売却の話をしていると『広告宣伝費の費用負担』を気にする方を散見します。
ですが、この費用は基本的に不動産仲介会社の全額負担で行う広告活動になるので、特殊な広告活動をこちら側から依頼をしない限り売却依頼主に費用負担が生じることはないので安心して下さい。
 
不動産売却は物件検索サイトや自社HP、新聞折り込み広告などの広告媒体を利用して、購入希望者を見つけていきます。
例え購入希望者が広告経由で問い合わせをしてこようとも顧客の個人情報を管理するのは不動産会社で、具体的な話にならない限り売却依頼主に問い合わせ顧客の個人情報を伝えることはありません。
また。広告活動で得たお客様はそのまま不動産会社の顧客へとなるのですから、各種広告費用は不動産会社が費用負担しなければいけないものとも言えるのです。
心配な方は媒介契約締結前に広告費用の負担を確認しておくと良いでしょう。
 
■マンション売却・一戸建て売却で譲渡益（売却益）が生じたら所得税・住民税の納税を忘れずに
売却諸経費には該当しませんが、不動産譲渡所得が生じた場合には所得税・住民税の納税義務が生じます。
譲渡所得には軽減税率などの特例も設けられているので、譲渡所得の計算を事前にしておいても良いかもしれません。
譲渡所得の計算方法はこちら
 
 
■不動産売却では仲介手数料の金額で仲介会社を選んではいけない
売却諸経費を確認していくと、不動産仲介会社に支払う『仲介手数料』が大部分を占めています。
「仲介手数料が安くなれば」、「仲介手数料が無料になれば」なんてことを考える方も多いのですが、仲介手数料の金額で不動産仲介会社を選んではいけません。
 
マンション売却・一戸建て売却では、営業マンがあなたの代理人となって売却活動を行います。
・問い合わせ対応
・室内の内見
・接客
などなど、売買契約締結までの道のりにはいくつもの障害を降り越えなければならず、営業マンの力が必要不可欠です。
周辺相場、物件、周辺環境などの知識は、不動産会社・営業マンによって大きく異なるので、不動産会社選びで成約金額に何百万円という差が生る可能性もゼロではありません。
 
仮に手数料を『半額』で請け負ってくれる不動産仲介会社があったとします。
3000万円のマンション売却で節約できる仲介手数料金額は48万円、不動産価格に対して1.6％の金額となるので決して大きな金額とは言えません。
それに対し、不動産価格の改定金額、購入希望者からの価格交渉は百万円単位になることも多く、手数料の割引金額よりも値下げ幅が大きくなってしまう可能性も考えられます。
仲介手数料の金額だけではなく売却実績、経験、提案力なども考慮して仲介会社は選ぶようにしてください