後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

マイホーム売却を開始するには不動産会社と『媒介契約』を締結しなければいけません。
ただ、この媒介契約は3種類の契約が用意されているので、売主はそれぞれの特徴を理解した上で「どの契約を締結するのか？」自身で判断しなければいけません。
売却活動にも少なからずの影響を与えるものですから、それぞれのメリット・デメリットを含め契約内容を確認していきましょう。

■ そもそも不動産売却における媒介契約とは？
まずは、媒介契約について確認していきます。
媒介契約書とは、売主と不動産仲介会社との間で同意した『売却条件』や『約束事』が記載されています。
・媒介契約の期間
・売買対象不動産の表示
・売却価格
・仲介手数料の金額
・レインズ（東日本不動産流通機構への登録責任）
・売却活動状況の報告頻度　etc

上記は一例ですが、不動産売却では売主と仲介会社の間で多くの約束事を決めていくので、口約束では後々トラブルとなってしまう可能性もゼロではありません。
「打ち合わせよりも低い価格で広告されてる」
「聞いてたよりも仲介手数料が高い」
このような無用なトラブルを未然に防ぐためにも、不動産売却において媒介契約は必要不可欠な契約であり、マイホーム売却活動開始前に必ず締結しておかなければいけないのです。

■媒介契約の種類　メリット・デメリット
では次に、媒介契約の内容について確認していきます。
先述した通り、売主が選択できる媒介契約は3種類です。
『一般媒介契約』
『専任媒介契約』
『専属専任媒介契約』

下表にそれぞれの特徴をまとめてあります。
 

では、表を参考にしながら、それぞれのメリットデメリットを確認していきましょう。
・一般媒介契約
メリット　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
→複数の仲介会社に売却依頼が可能　　　　　　　　　　
デメリット
→売却活動にかかる仲介会社の法的拘束力が弱い
　内見の段取りなど、売主自身で調整しなければいけないケースがある

最大のメリットは複数社への売却依頼が可能なことです。
地元密着、大手など、複数の不動産仲介会社を比較していると、１社の仲介会社に決めきれない方も多くいます。
このような方は複数の不動産会社に売却依頼ができる一般媒介契約に大きなメリットを感じて頂けるでしょう。

ただし、一般媒介契約には仲介会社に対する拘束力が強くないので、この点はデメリットとなるので注意が必要です。
具体的には『売却活動の報告』、『レインズへの登録』が任意となっているので、売主自身が自主的に売却活動の進捗などを確認していかなければいけません。
また、一般媒介契約の場合複数社の営業マンと内見時間の調整を行うケースも想定されるので、ダブルブッキングにならないように注意しておきましょう。
その他にも、媒介契約締結求める不動産仲介会社から電話や手紙などでアプローチが来る可能性などのデメリットがありますので、一般媒介契約を締結する場合にはデメリットに対する対策を考えておくとよいでしょう。
 
・専任媒介契約
メリット
→売却活動にかかる多くの項目で拘束力がある
　仲介会社独自の売却サポートサービスがある
デメリット
→1社にしか売却依頼が出来ない

専任媒介契約は1社のみに売却依頼できる媒介契約です。
一般媒介と比較し仲介会社の責任が重くなりますから、売却活動においていくつかの約束事が設けられています。
『媒介契約締結後7日以内にレインズに登録する』
『2週に1回以上の頻度で売却活動を書面などを利用して報告する』

専任媒介で売却依頼をしたにもかかわらず適切な売却活動をしていないのでは、売主の損失は計り知れません。
この様な事態を避けるためにも、不動産仲介会社には売却活動の進捗にかかわる報告を書面や電子メールで行うことを義務付けられており、万が一疑問点がある場合は資料を基に不動仲介会社に売却活動の詳細を直ちに確認することが可能です。

また、多くの仲介会社は、専任媒介契約を締結する場合には様々な売却サポートサービスが提供されています。
仲介手数料の割引や設備機器のアフター保障などのサポートサービス（各社によって内容は異なります）が提供されているので、売主からしてみれば大きなメリットと言えるのではないでしょうか。

・専属専任媒介契約
メリット
→売却活動にかかる法的拘束力が最も強い
　仲介会社独自のサービスがある
デメリット
→1社にしか売却依頼が出来ない　親族や身内など、自分で見つけた購入希望者であっても、仲介手数料を支払わなければならない

専属専任媒介契約は拘束力が最も強い媒介契約になのですが、自己発見取引が出来ないというデメリットがあります。
仮に、友人、知人、親族など、身近な人から「不動産を購入したい」と申し出があったとします。
願ったり叶ったりの状況ではあるのですが、このようなケースは専属専任媒介で禁止されている『自己発見取引』該当するので、媒介契約期間中は友人たちと不動産売買契約を締結することができません。※媒介契約期間が終了すれば友人などと売買契約を締結して問題ありません。
自己発見取引は非常に稀なケースなので神経質になる必要性はないと考えますが、専属専任媒介の大きなデメリットとなる要素であることに違いはないので、忘れずに理解しておいた方が良いでしょう。

次は専属専任媒介契約のメリットです。
『媒介契約締結後5日以内にレインズに登録する』
『1週に1回以上の頻度で売却活動を書面などを利用して報告する』


専属専任媒介は売却活動の進捗状況を毎週確認することができます
専任媒介契約は２週に１回ということで、不動産仲介会社の売却活動をしっかりと確認することができるという点は専属専任媒介の大きなメリットになると言えるでしょう。
自己発見取引が出来ない点以外に専任媒介契約と大きな違いはありませんので、特定の仲介会社に依頼をするのであれば、活動報告などの拘束力が最も強い専属専任媒介契約を選択することをおすすめします。
 
３種類の媒介契約にはこのような違いがあり、大多数の不動産仲介会社は売却活動を売却活動を１社で独占的に行える『専任媒介』もしくは『専属専任媒介』の契約締結を勧めてきます。
ただし、一度媒介契約を締結すると自己都合による契約解除は基本的に認められていないので、慎重に判断をしなければいけません。
売却依頼をする不動産会社によって成約価格が変わることもあるので、専任、専属専任媒介契約を締結する際には販売実績や営業マンの知識など基本的な部分は必ず確認し、不動産会社選びに失敗しないようにして下さい。