後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

不動産売却では『売却諸経費』の支払いが必須で、資金計算をする際には諸経費存在を忘れてはいけません。
そして、諸経費項目の中で最も金額が大きい経費が『仲介手数料』で、諸経費金額のシミュレーションをするのであれば、仲介手数料の計算方法は理解しておかなければいけません。
手数料金額の計算は公式に当てはめるだけで簡単に計算できるものなので、今回は仲介手数用の計算方法などを確認していきます。

■ 不動産売却時に必要な仲介手数料とはなんなのか？
一戸建・マンション売却の必要経費として知られる『仲介手数料』、これは売主が不動産仲介会社に支払う手数料のことで、売買契約が成立したタイミングで支払い義務が生じる手数料のことです。
売主は不動産売却を不動産仲介会社に依頼をします。
依頼を受けた仲介会社は、市場から住宅購入を検討している方を探してきて、購入検討者に対して物件を紹介、この紹介作業の中で売却対象不動産の売買契約が成立した場合、お客様仲介（紹介）してくれた報酬として不動産仲介会社に対して手数料を支払います。
 
当然、もしあなたが不動産仲介会社を介さずに、自らの手で購入希望者を発見（身内や友人、ちじんなど）した場合、このようなケースでは不動産仲介会社と媒介契約を締結していない状況であれば仲介手数料を支払う必要はありません。
 
■仲介手数料は　いつ・いくら　支払うのか
金額や支払い時期について家訓する前に、仲介手数料の支払い義務発生要件について確認します。
仲介手数料とは売買契約成立に対する『成功報酬』として支払う手数料なので、売買契約が締結されない限り1円として支払う必要性はありません。
『媒介契約を締結しただけ』、『売却活動をしているだけ』の状況では仲介手数料の支払い義務は発生しないので、この点には注意しておきましょう。
 
では、ここからは手数料金額や支払い時期などについて確認です。
先述した通り、仲介手数料は成功報酬制なので支払い義務は売買契約が成立したタイミングで生じます。

支払時期については各仲介会社によって異なりますが、主に以下2パターンのどちらかになるケースが多いです。
①売買契約時に半金　物件引渡し（決済）時に半金
②物件引渡し（決済）時に全額
仲介手数料は基本的に現金で必要になるものなので、希望の支払時期があれば仲介会社に相談してみるのも良いでしょう。
 
次に金額です。
仲介手数料金額は宅建業法金額が定められているので、電卓さえあれば誰でも簡単に計算出来ます。
・成約価格200万円以下
→成約物件価格×5%（税別

・成約価格200万円超400万円以下
→成約本体価格×4%＋2万円（税別）

・成約価格400万円超
→成約本体価格×3%＋6万円(税別）
 
仲介手数料金額は宅建業法で上限金額が定められており、これ以上の手数料金額を売主に対して請求することは違反行為なので、この公式を利用した手数料金額を想定しておけば基本的に問題ありません。
 
具体的な数字で仲介手数料金額を計算してみましょう。
EX）
成約価格：3000万円（非課税）
仲介手数料：（3000−50）×3%＋6万円＝945000円（税抜き）

計算はこれで完了。
難しい作業は必要ないので成約価格、成約予想価格が把握できていれば、事前におおよその手数料金額を把握しておくことは難しいことではないのです。
 
■不動産仲介会社の仕事は購入希望者を見つけるだけなのか？
具体的な金額を確認してみると、仲介手数料の金額は決して安くありません。
これを支払うとなると、手数料を支払うだけの業務を仲介会社がしているのか？」が気になりますので、不動産仲介会社の業務内容についても簡単に確認してみましょう。
 
不動産会社の基本的な業務内容
・物件調査
・物件の広告
・購入希望者の対応
・物件案内
・契約関係書類の作成
・引き渡し業務  etc
 
不動産仲介会社によって若干の違いはありますが、不動産仲介会社は売却活動から物件の引き渡しまでの作業を全般的にサポートしてくれます。
不動産は高額な取引になるため、契約トラブルが起こらないとも限りません。
契約書類の作成や引き渡しまでの作業をサポートとしてくれるので、「安心感」を得るという面でも手数料を支払う必要性を感じることができるのではないでしょうか。

■ マイホーム売却の仲介手数料は交渉できないのか？
とはいえ、やはり高額です…
「仲介手数料が残れば…」
と考えてしまう方も多くいるので、最後に仲介手数料を安くする可能性について考えてみましょう。
 
先ほど仲介手数料金額の計算公式をご紹介しましたが、公式で算出される手数料金額は仲介会社が請求することが出来『上限金額』です。
営業マンは上限金額を売主対して提示しているだけなので、普通に考えで金額交渉すること自体は可能です。
そして、下限金額については宅建業法切定められていないので、不動産会社が了承すれば半額でも無料でも法律的には全く問題ないということになります。


『仲介手数料』に関しては、各不動産会社によって異なる対応をとっており、売主の要望に応える会社もあれば金額以外のサービスを提供する会社など、対応は様々です。
仲介手数料に対する対応方法も不動産会社の選定基準の一つに含んでおくべきかと思いますので、仲介手数料に関するリサーチも忘れずに行っておきましょう。
 
ただ、『仲介手数料』の金額だけで不動産仲介会社の選定をすることはお勧めしません。
マイホーム売却の目的は仲介手数料の割引ではなく、より良い条件で売却するということです。
不動産売買では、売却依頼をする会社によって成約価格に数百万円の差が生じてしまう可能性がゼロではありません。
基本的な売却活動が出来なければ、仲介手数料金額以上の損失が生じる可能性もありますから、この点はしっかりと確認した上で、仲介会社選びをしていきましょう。
 
仲介手数料は不動産売却の必要経費です。
金額はもちろんですがサービス内容も考慮して不動産会社の選定は行って下さい。