後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

不動産売却5つの心構えを確認したら、次は『不動産売却の流れ』を確認です。
どちらかというと不動産売却は『非日常的』な作業になるので、「何をするのか分からない」という方もいいのではないでしょうか。
マイホーム売却では、一つの判断ミスでから数十万円、数百万円の損失につながることケースも数多くあるので、不動産売却全体の流れはしっかりと確認しておきましょう。 

■3つのStageで構成される不動産売却
明確に定義づけされているわけではありませんが、不動産売却は下図のように大きく3つのステージで構成されています。




一見すると多くの作業があるように見えますが、売主がメインとなって動くのはStage①『売却活動前』のステージです。
Stage②の『不動産売却』は大部分の作業を仲介会社が代行し、Stage③の『引き渡し作業』は待機期間の意味合いが強くなるので作業量はわずかです。
つまり、マイホーム売却で大切なのはStage①の『売却活動前』の作業であり、ここでの決断がマンション売却の成否を左右することになります。
注意点を含め各項目を確認していくので、これからマンション売却を始めていく方はしっかりと確認して下さい。
 
■Step.1 売却活動前（準備期間）
・相場確認
まずは、所有しているマンションの相場価格を確認します。
不動産相場と言うと難しいイメージを持つ方が多いのですが、専門知識の無い方でも簡単に調べられます。

確認方法は大きく3つ
①不動産検索サイト（スーモやヤフー不動産など）を利用して近隣んで販売されている物件を確認する
②AI査定を申し込む
③不動産会社に机上査定を依頼する

理想的には3つ全ての方法で確認してもらうのがベストなのですが、時間的な余裕がない場合は『② AI査定』、『③ 机上査定依頼』だけで問題ありません。
この2つの査定方法、基本的に過去の成約事例および現在販売されている事例を確認して査定価格を算出するので、この2つの査定を申し込んでおけば近隣の相場価格は問題なく把握することがで切るでしょう。
ただ、正確性については各不動産会社やサービスによって差が出てしまうので、可能であれば自分でも近隣エリアの販売物件などを調べるようにして下さい。
※室内のコンディションなど、詳細条件によって不動産価格は変動するのであくまでも相場価格として認識しておきましょう。

・査定依頼（査定価格の比較）
相場確認が終了したら不動産仲介会社にマイホームの査定をしてもらいます。
居住用不動産はの査定は『取引事例比較法』うのですが、査定には『机上査定』と『訪問査定』の2種類の不動産査定があります。
『机上査定』は建物の概要（駅距離や築年数、方位など）を基に過去の取引事例などと比較して査定価格を算出する
『訪問査定』は机上査定の結果を前提として、室内のコンディションなどの個別条件、時点補正、事情補正を付け加え詳細な査定価格を算出する

先述していますが、『机上査定』はおおよその相場価格を把握するための査定方法です。
正確なマイホーム価格を確認するには『訪問査定』でなければ算出することはできないので、具体的に売却を検討している方は必ず『訪問査定』をしてもらいましょう。

ここでの注意点は、必ず複数社に査定依頼をするということです。
査定方法自体は大手不動産会社・中小不動産会社で違いはありません。
ですが、査定結果は各社で異なる可能性が高く10社の不動産会社に査定を依頼すれば10通りの査定結果が提案されることでしょう。
最低でも3社、時間的な余裕があれば6社の査定結果を比較して頂き、正確な市場価値を確認するようにして下さい。

なお、不動産一括査定サイトを利用してもらえれば、不動産会社のマッチング、査定依頼の作業がスマートフォン一つで可能なので、通勤・昼休憩などのちょっとした空き時間に査定依頼を完了させることができます。

・不動産会社の選定
マイホーム査定が完了したら不動産会社選びです。
「マンション売却の成否は不動産会社で決まる」とも言われるので、ここでの選択は失敗できません。

不動産会社の中には、売却依頼を獲得するため、売れる見込みのない高額な査定価格を提案する不動産業者もいます。
査定金額が高くとも相場価格との乖離が大きければマンション売却は進みません。
時間の経過に合わせ不動産会社からは価格改定を繰り返し要求され、最終的に「こんなはずでは・・・」といった結果になることも少なくなりません。
『実績』
『知識』
『信頼』
不動産会社の選定は、査定価格の高い・低いだけで判断してはいけません。
売主の代理人となってと問い合わせ客への対応や接客、物件案内などの作業を行うわけですから、営業マンとしてのレベルも確認するようにしておきましょう。

・媒介契約の締結
仲介会社の選定が完了したら媒介契約を締結します。
マンション売却の活動であなたが行う初めての契約行為です。
媒介契約書の内容は、売却条件や仲介手数料の金額などが記載されているので、署名捺印をする前に内容の確認を必ず行いましょう。


■Step.2　不動産売却
ここからの作業は基本的に不動産仲介会社の営業マンが行います。

・売却活動
広告、内見など、実際に売却活動スタートです。
物件の広告はインターネット広告・店頭広告・レインズへの掲載などの各種広告媒体を利用して市場に不動産情報を露出させます。
購入検討者からの問い合わせを獲得できたら、室内を内見してもらい購入の可否を検討してもらいます。
※問い合わせ客への対応、室内の内見、物件の説明などは営業マンが行います。

・諸条件の確認　　　
室内内見後、購入希望の意思がある場合は、購入検討者から書面にて購入希望の意思表示を行います。
不動産会社によって書式の違いはありますが、確認すべき項目は『購入希望価格』、『手付金額』、『引渡し時期』、『その他引渡し条件』の4項目。
これら条件の確認・購入希望者との交渉を行い、最終的にあなた自身が『売却するか・他の購入希望者を探すか』を判断して下さい。

・売買契約
売主・買主双方が売却条件に同意したら売買契約の締結です。
契約関係書類の作成は仲介会社が行うので、売主は契約書面の内容確認を行って下さい。
※売買契約締結時、売主の手元に手付金が入金されます。

■Step.3  引渡し作業
・引越し・室内の最終確認
売買契約の締結が完了したら、引渡しの日を待ちます。
ここまできたら、あなたがするべき作業はほぼ完了で、引渡しに向けての室内の整理（引越し作業）、金融機関への連絡などを残すのみです。
ただし、注意しなければいけない事もあります。
契約締結から引渡し完了まで、室内の付帯設備を含め破損、故障、不具合などが生じないよう丁寧に使用しなければいけません。
引渡し前に室内の最終確認を行いますので契約時から室内のコンディションが大きく異なっている箇所があるとトラブルに発展してしまう可能性もあります。
マンション・一戸建ての所有権移転が完了するまで、気を緩めてはいけません。

・引渡し
契約条件によって異なりますが、室内を空室にして物件の引渡しを行います。
このタイミングで手付金除いた残代金全額があなたの手元に入金され、登記費用や仲介手数料などの諸経費の支払いを行います。

マンションの場合は、管理費・修繕積立金などの支払いが口座引き落としになっているケースが大多数ですが、名義変更のに必要な手続きは引渡し日（決済日）当日に行います。
不動産会社がマンション管理会社から書類を取り寄せているので、あなたが直接問い合わせなどをする必要はありません。


以上がマンション売却一連の流れとなります。
先述していますが、マンション売却において売主がやるべき作業は『売却活動前』に多くあり、ここでの決断がマンション売却の成否を大きく左右すると言っても過言ではありません。 
準備期間中のリサーチ、確認作業は他人任せにせず自身でしっかりと行うようにして下さい。

次は不動産仲介会社の選び方について確認していきましょう。
不動産売却の成否は不動産会社によって決まると言っても過言でないので、信頼できる不動産仲介会社を見つけて下さい。
　→ 仲介会社の選び方