後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

不動産売却で所得が生じた場合、所得金額に応じた税金（所得税、住民税、復興税）を納税しなければいけません。
会社員の方は毎年会社が年末調整を行いますが、不動産売却で所得が生じると年末調整とは別で個別で確定申告と納税をしなければいけないのでセルフチェックが欠かせません。
所得金額によっては納税額が高額となる場合もありますから、今回はマイホーム売却時に生じる『税金』について確認していきます。

■不動産売却における所得とは?
まずは不動産にかかわる所得から確認していきましょう。
不動産にかかわる所得は『不動産所得』と『譲渡所得』の2種類あり、不動産所得は不動産を賃貸したときに生じる利益（賃料収入）、譲渡所得は不動産を譲渡したときに生じる利益（譲渡所得）のことを言います。
マイホーム売却時に生じる所得は譲渡所得に該当するので、売却時に譲渡所得が発生した場合には会社員の方であっても確定申告が必須となります。
 
■売却時に発生した譲渡所得　税額の計算は分離課税計算される！？
では譲渡所得の課税方法です。
不動産譲渡所得は『分離課税』という方法で課税されています。
分離課税とは、その他所得とは合算せずに各項目ごと定められた税率で課税することを言います。
 
会社員の方で年間の給与が500万円、同じ年にマイホーム売却にて150万円の譲渡所得が発生したと仮定します。
この場合の課税方法は、給与収入500万円（A））と譲渡所得150万円（B）、それぞれの項目を分離させて税額の計算をしていきます。
給与収入（A）に対する税金は会社で行う源泉徴収で、譲渡所得（B）に対する税金は売主自身で確定申告を行い納税しなければいけません。
 
会社で行う年末調整では譲渡所得に対する税金を納めることができないのでこの点には注意しておきましょう。
 
〇給与収入500万円（A）の税金→〇〇〇万円　　　譲渡所得150万円（B）の税金→〇〇〇万円
×給与収入500万円（A）+ 譲渡所得150万円（B）→ 〇〇〇万円

 ■不動産売却で課税されるケースは？
とはいえ、全てのマイホーム売却で譲渡所得が発生するわけではないので、次は不動産売却において課税されるケースについてみていきます。
 
まず最初に知って頂きたいことですが、譲渡所得は購入時よりも不動産価格が高くならなければ基本的に発生しません。
まれに、住宅ローンの残債金額を基準に譲渡所得を計算する方もいますが、これは間違いです。
売買契約書に記載されている購入金額を基準として計算していくので、この点には注意をして下さい。
 
次に譲渡所得の計算方法の確認です。
譲渡所得＝売却金額　−（購入金額（建物減価償却費は差し引く）＋取得費（購入諸経費など）＋譲渡費用（売却諸経費）
※建物の経過年数に応じた減価償却費を購入金額から差し引くことを忘れずに
 
計算式中の、取得費、譲渡費用とは具体的には以下のような費用を指します。
 
『取得費』
・土地・建物の購入代金や建築代金
・購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
・仲介手数料
・測量費用
・整地費用
・建物解体費用 etc
 
『譲渡費用』
・仲介手数料
・印紙税
・建物解体費用　etc
 
各項目の金額を確認しておけば電卓一つで計算できる簡単なものなので、専門知識を持っていなくても誰にでも計算すすことは可能です
※譲渡所得は、購入時・売却時の諸経費を経費計上することが出来るので、領収書は全て保管しておきましょう。
この計算式で譲渡所得が発生していた場合に限り、税金が課税されます。

■ 税額の計算方法は？
譲渡所得の計算が終了したら、以下計算式で所得税額および住民税額を計算していきます。

税額 ＝ 譲渡所得金額 × 税率
※確定申告用紙にも計算方法が細かく記載してあります

 ここでの注意点は税率です。
所得税・住民税の税率は所有期間によって大きく異なるので、マンション・一戸建ての所有期間は正確に確認して下さい。

『所得税』
所有期間5年以下：30.63%　　　所有期間5年超：15.315%　　　　　所有期間10年超：10.21% ※1（15.315%）
『住民税』
所有期間5年以下：9%　　　       所有期間5年超：5%        　　　　　所有期間10年超：2 % ※2（ 5%）
※1、※2課税譲渡所得金額6000万円以下の部分の税率
※3、※4課税譲渡所得金額6000万円超の部分の税率

所有期間に応じて税率が大きく異なるので所有期間の確認は要注意です。

■ 納税方法は？
ここまでの確認が終了したら、最後は納税です。
所得が発生した翌年2月16日～3月15日までの期間中に、必要事項の記入と必要書類を準備して、現所在地を管轄する税務署に提出します。
※自宅最寄りの税務署と管轄する税務署が一致しない場合があるので、事前に電話で確認しておきましょう。

時間のない人はe-Taxを利用すると待ち時間などがかからずインターネット上の作業のみで終了させることができます。
ただし、e-Taxの利用には、マイナンバーカードなどの書類が必要になるので、いつでも誰でも利用できるというわけではないのでご注意して下さい。
 
申告が終了したら申告税額の納税を行います。
申告期間と同様、2月16日～3月15日の期間中に金融機関などで納税です。
はじめて不動産所得を納税する方には税務署から納税のお知らせや連絡は一切ないので、自主的に納税しなければいけません。
ただし、申告時に振替納税の手続きをしておけば口座から自動引き落としされるので忘れる心配はありません。
 
以上が譲渡所得の計算から納税までの流れになります。
マイホーム売却で譲渡所得が生じているケースも多くなっていますので、確定申告を忘れずに行いましょう。