後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

マイホームを売却する場合、何から手を付けて良いでしょうか。
何千万円という取引ですからマイホーム売却のポイントをしっかりと抑えておかなければいけません。
今回は『マイホーム売却に必要な4つの知識と注意点』について確認していくので、不動産売却を検討している方は参考にして下さい。
 
Point1．売却するべきか？　待つべきか？　マイホーム売却のタイミングを見極める
マイホーム売却の目的は各家庭で異なるので、売り時は千差万別です。
売り時の話しをすると『不動産価格の高い・低い』にフォーカスを当てる方が多いのですが、お金の損得勘定にとらわれ過ぎてしまうと適切タイミングを判断することができないので要注意です。
ベストなタイミングを見極めるために必要なことは『売却理由を明確にしておく』ことなので、売却活動開始前に家族内で売却理由についてしっかりと話し合いをしておきましょう。
 
具体的な売却理由を基にタイミングについて考えてみましょう。
 
『売却理由1.：家が手狭になった』
家族構成の変化や子供の成長に合わせて家は手狭になっていきます。
物理的に家が狭いわけですから、資金面で無理が生じないのであれば積極的に住み替えを検討するべきシチュエーションと言えるでしょう。
『家が狭い』という問題点を解決したいわけですから、不動産価格の動向にかかわらずマイホーム売却を検討するベストタイミングと言って間違いないでしょう。
 
『売却理由2：購入時よりも不動産価格が高くなった』
投資的な観点でマイホーム売却を検討している方は引越しをしなければ理由はないので、お金の損得勘定を最優先に考えなければいけません。
売却諸経費（引越し費用、税金などのコスト）を考慮し、十分な売却益が得られるのであれば利益を確定させるためにもマイホーム売却のベストタイミングと言えるでしょう。
 
ベストタイミングでマイホームを売却するためにも、売却理由は具体的かつ明確にしておいて下さい。
 
Point2．マイホーム売却の流れ
次に、マイホーム売却の流れです
ケースケースで異なりますが、売却期間は8カ月～９か月を想定しておくことが望ましいと言えます。
「長すぎないか？」と感じる方もいるかもしれませんが、全ての作業が順調に進んでいくとは限らないので、最悪の事態を想定して可能な限り長めの売却期間を設けておくことが理想的です。
 
①売却査定の依頼（机上査定、売却査定）
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3週間前後
②売却依頼する不動産仲介会社の選定
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2週間前後
③媒介契約の締結
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1週間前後
④売却活動（広告活動、室内の内見、購入申込書の確認など）
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4ヶ月前後　　
⑤売買契約締結
↓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2ヶ月～3ヶ月
⑥引渡し
 
①～③の作業は売主がメインとなって作業を進めていく項目であり売却活動前に行います。
ここでのメイン作業は『売却依頼をする不動産会社の選定』、『売出価格の決定』、『媒介契約の締結』です。
注意点は以下3点。
1．相場価格の確認
不動産には相場が形成されているので、査定価格が高くても相場価格との乖離が大きければ成約できません。
査定価格通りに成約できるというわけではないので、適切な査定がされているか確認するためにも相場価格のセルフチェックは必ずしておきましょう。
 
2．複数の査定価格を比較する
不動産査定は『取引事例比較法』を用いて査定を行うので、営業マンの経験・知識によって提案される査定価格に差異が生じてしまいます。
1社だけの査定価格では、適正か？否か？を判断することができないので最低でも3社の査定価格を比較するようにして下さい。
 
3．媒介契約の締結
不動産の売却依頼は複数社に依頼することもできます。
ただ、媒介契約の種類によっては売却依頼先が１社に限定されてしまうこともあるので、媒介契約の特徴は事前に確認しておかなければいけません。
 
④は実際の売却活動です。
ネット広告や内見対応、契約書類の作成などは不動産仲介会社の仕事になるので、売主であるあなたは以下の2点に注意しておきましょう。
 
1．整理整頓と清掃
室内が煩雑になっていると室内が狭く見えます。
内見ごとに大掃除するのが理想的ではありますが、これは現実的ではありません。
なので、内見前には室内の整理整頓と水まわりの設備の清掃（キッチン、ユニットバス、トイレなど）を実施して下さい。
 
2．長めの売却期間を設定する
先述していますが、どんなん優れたマンション・一戸建てであっても、計画通りに売却活動が進んでいく保証はありません。
閑散期の売却活動であれば適正価格でも『売却に時間がかかる』といったことがあるので、余裕をもったスケジュール管理をしておきましょう。
 
Point3．マイホーム売却の諸経費と税金
マイホーム売却には『売却諸経費』という必要経費がかかるので、次はこの経費について確認していきましょう。
 
〈売却諸経費〉
・仲介手数料 → 成約価格×3%＋6万円（税別）
                      支払時期：契約時半金、引渡し時半金
・抹消登記費用 → 1000円（1筆）
                          筆数分の金額が必要です　支払時期：引渡し時
・司法書士報酬 → 50,000円前後
                         事務所で金額が異なります支払時期：引渡し時
・収入印紙 → 成約金額によって異なります
                    売買契約書に貼付します　支払時期
※概算金額で良いので売却活動開始前に確認しておきましょう。
 
そして、税金の支払いも忘れてはいけません。
会社員の方でも譲渡所得が生じた場合には確定申告と納税が必要です。
〈所得税・住民税〉
譲渡所得が発生した場合、所得額に応じた納税義務が生じます。
これは、年末調整をしている会社員の方も同様なので、譲渡所得が発生した場合は源泉徴収の有無にかかわらず確定申告をして下さい。
 
〈譲渡所得発生時に適用可能な特例〉
譲渡所得が発生した場合、時限措置として一定要件を満たしていれば納税の免除、もしくは減額がされるという特例が設けられています。
抜粋して代表的な特例を紹介します。
 
・3000万円の特別控除
要件を満たしていると3000万円までの譲渡所得が非課税になります。
 
・軽減税率特例
家の居住期間、譲渡所得額に応じて税率が軽減されます
所有期間10年超えの場合
譲渡所得金額
6000万円以下 → 所得税：10.21％（復興税含む）　　　住民税：4％
6000万円超え → 所得税：15.315％（復興税含む）　　 住民税：5％ 

 
ここで紹介している特例はほんの一部です。
不動産売却にかかわる特例は多岐に渡るので、不動産売却の際には特例の内容や適用要件を事前に確認しておくと良いでしょう。
 
Point4．マイホーム売却では一括査定を活用する
最後に大切なマイホームをより高値で売却する方法です。
「思ってるより高く売れた」という声を耳にすることがありますが、これは都心部のブランド立地の不動産に限ったことではありません。
先述していますが、同じ不動産を査定したとしても担当営業マンによって査定価格が異なるので「複数の査定結果を比較する」作業は必須です。
 
仮に、1社のみに家の査定を依頼していたとしたらどうでしょうか。
相場価格のセルフチェックはしているものの、価格を比較する材料が極端に少ないので『適正か？否か？』を判断することができません。
 
このような状況に陥らないためにもマイホーム査定は一括査定サイトを利用して『複数の査定価格を比較する』ことが必要不可欠な作業となるのです。
マイホーム売却を検討中の方、一括査定サイトを利用して家の適正価格を確認してみてはいかがでしょうか。