後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

住宅ローンを利用してマンションをしている方はローンの残債を全額返済しなければ不動産を売却できません。
例え購入希望者と売買契約をしていようとも、ローンの返済が完了しない限りは不動産売却を進めることはできないので、住宅ローンを利用している方は注意しなければいけません。
本記事で6つの注意点を確認していくので、マンション売却検討中の方はご確認下さい。

■住宅ローンの残債金額はいくら？
まず最初に確認する項目は正確な住宅ローンの残債金額です。
この金額が分からなければ資金計画をたてることができないので、大まかな金額ではなく正確な金額を確認しておかなければいけません。
残債金額の確認方法は、自宅に送付されるローンの償還表やインターネット（ネットバンキング）などで確認できるので、築別な手続きなどは必要ありません。

ここでの注意点は、想定される引渡し時期を想定して住宅ローンの残債金額を確認することです。
マンション売却は活動開始から決済まで数か月の時間が必要なので、この期間を忘れず想定しておきましょう。

■査定価格と予想成約価格を確認する
住宅ローンの残債金額が確認出来たら、次はマンションの査定価格と成約価格を確認しましょう。
ここでは正確なマンション価格を確認しなければいけないので、査定は必ず『訪問査定』を依頼、室内のコンディションや眺望、日当たり、住環境などの個別条件を考慮した上で査定価格の算出をしてもらって下さい。

査定価格確認時の注意してもらいたいのは『査定価格と成約価格の違い』です。
査定価格は不動産会社が売主に対して提案する価格で成約価格は実際に成約した金額のことを言います。
どんなマンションであっても査定価格通りに売却できるという保証はなく、多くのケースで大なり小なりの価格交渉が行われているのが実情です。
査定価格を確認する際には、直近の成約事例も併せて提示してもらい、成約予想価格を必ず把握しておきましょう。
 
■マンション売却の諸経費金額を確認する
マンションを売却するには売却諸経費の支払いが必須です。
基本的には現金で準備しておかなければいけないので、資金計算の際には忘れずに含めておかなければいけません。
以下５項目の諸経費を確認して概算の諸経費金額を確認していきましょう。

1.抵当権抹消登記
   →売買対象不動産に設定されている抵当権を抹消するための費用で、抵当権の設定名がなければ必要ありません。
　　１不動産：１０００円　
　　※１物件につき１０００円ではなく、土地１筆、建物１戸に対して１０００円がかかります。

2.住所変更登記
   →登記簿謄本の住所を変更します。
　現住所と登記簿謄本記載の住所が異なる方は住所変更登記が必須です。

3. 司法書士報酬
   →登記手続きを担当してもらう司法書士の先生に支払う報酬です。
　　各事務所により金額が異なりますが、１物件当たり１５万円前後になります
　　※共有名義の場合も金額が高くなります。

4. 仲介手数料
   →不動産仲介会社に支払う手数料です。
　　『成約価格×3%＋６万円+消費税』

5. 銀行手数料
   →住宅ローンの完済手続きに必要な手数料です。
　　各金融機関によって金額が異なるので次利用している金融機関に金額を確認して下さい。

個別条件で項目が増減しますが、上記5項目を確認しておけば問題ありません。

■アンダーローン・オーバーローンの確認
ここまでの確認が終了したら、アンダーローン・オーバーローンの確認です。

まずはそれぞれがどのような状況を指しているのかを確認していきましょう。
アンダーローン
成約予想価格＞住宅ローン残高
（マンションの売却資金で住宅ローンの完済が出来るケース）

オーバーローン
成約予想価格＜住宅ローン残高
（マンションの売却資金で住宅ローンの完済が出来ないケース）

先述していますが、金額にかかわらず、マンションを売却するには住宅ローンの完済が必須です。
万が一、売却資金だけで住宅ローンの完済できないのであれば、手元資金で不足分を補えば問題ないので、売却諸経費を考慮し、利用可能な手元資金を確認しておきましょう。

■引渡し時期の確認（決済時期）
不動産は引き渡し時に物件代金の精算を行います。
特に注意してもらいたいのが『買い替え』の方で、既存住宅ローンの完済のほか新規住宅ローンの融資もあるので、タイミングを合わせなければいけないケースも出てきます。
新規の住宅ローンに頭金など、現金が必要になるタイミングが分かる場合は、引き渡し時期から逆算してスケジュール管理をして下さい。

マンション売却において『住宅ローンの完済ができない』という状況は一大事です。
住宅ローンを利用している方は、本記事にてご紹介した5つの注意点を確認して頂き、マンション売却を開始するようにして下さい。