後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

マンションは数千万円という高額な取引です。
不動産投資家でもない限り、不動産売却を何度となく繰り返し行う行為でありませんから、いざ始めようとすると、これで良いのだろうか、と不安に感じてしまいます。
本記事では、マンション売却の流れと確認事項を解説していくので、マイホーム売却を検討中の方はご一読下さい。
 
1.マンション売却までの3step
不動産売却は大きく3つのステップに大別できます。
 
・売却準備
・売却活動
・引き渡し作業
 
この内、売り主が主導で行う作業は売却準備、売却活動・引き渡し作業については仲介会社が主導として具体的な作業やスケジュール管理を行います。
具体的な売却活動について不動産仲介会社が主導して行うので、過度に心配する必要はありません。
では、それぞれの作業を細かく見ていきましょう。
 
2.売却準備
マンション売却の成否は準備が大切です。
やり残しがないように、６つの準備事項を確認していきましょう。
 
1-1相場確認
不動産会社に査定依頼する前に、自分自身でおおよそのマンション価格(相場)を確認しておきましよう。
手軽かつ精度の高い相場確認の方法は、現在販売されているマンションを確認する事です。
不動産検索サイトを利用すると室内写真も確認できるので掲載されていますから、どんな物件がいくらで販売されているのか分かります。
※ここで確認するのはあくまでも相場価格です。
沿線別、タワーマンション別などの成約・価格改定情報、売出単価の推移はこちらから

1-2必要書類の確認
マンション売却をする際、準備する必要書類は6つ
・登記識別情報
・購入時の重要事項説明書
・管理規約・使用細則
・固定資産税・都市計画税の納税通知書
・分譲時パンフレット
・ローンの償還表
 
これらの書類は新規に取得する必要はなく、既に手元にあるもしくはマンソン購入時に交付されている書類です。
万が一、全ての書類が揃わない時は事前に不動産仲介会社の営業マンに相談して下さい。
手元に書類がなくとも売却活動は開始できるので、無理に揃える必要性はありません。
 
1-3査定依頼
不動産会社にマンション査定を依頼します。
マンションは取引事例比較法という査定方法で査定価格を算出するのですが、ここでは次の２点に注意して下さい。つ
・訪問査定で価格を確認する
・複数社に査定を依頼する
 
・訪問査定で価格確認する
取引事例比較法には『机上査定』と『訪問査定』の２種類があります。
 
・机上査定
住所や専有面積、築年数などの建物情報を基に、過去の成約事例、現在販売中の物件と比較して査定価格を算出すします。
読んで字のごとく、数字を基に机の上で査定価格を算出するのですが、机上査定で算出できるのはおおよそのマンション価格です。
平たく表現すると、「〇〇〇〇万円で売れている実績がある方から〇〇〇〇万円で売却できるのではないか」、というイメージです。
 
・訪問査定
実際の室内を確認して、設備、建具フローリングなどのコンディション、日当たり、眺望、などの個別条件を確認します。
机上査定で算出した査定価格をベースに個別条件を加味するので、より正確な査定価格を算出することが可能です。
マンションの査定価格は個別条件によって数百万円の価格差が生じます。
訪問査定をしなければこの価格差を埋めることができないので、マンション売却を検討している方は必ず訪問査定で査定価格の算出をしてもらいましょう。
 
・複数社に査定依頼をする
先述していますが、取引事例比較法は過去の成約事例やマンションの個別条件などを考慮して算出します。
ただ、ここで問題となるのが、『個別条件に絶対的な金額がついていない』ということです。
・所在階が１階高くなると？
・コンディションが良いと？
・日当たりが良いと？
 
全ての項目に対して絶対的な金額を算出することができないので、個別条件の値段は営業マンの推測にゆだねるしかなく、各社によって査定価格に数十万円、数百万円の差が生じる可能性あるのです。 
この理由から、マンション査定は最低でも３社、理想では６社に依頼して査定価格の比較をしなければいけないのです。
 
1-4マンション売却資金の確認
マンションを売却するには売却諸経費を含めた現金が必要です。
 
マンション売却の必要資金
『住宅ローン残高 + 売却諸経費』
 
返済資金の必要資金
『マンションの売却資金 + 利用可能な手元資金』
 
訪問査定をしていますから、ある程度の売却価格を想定することができます。
返済資金が不足している場合は基本的にマンション売却を行う事ができないので、タイミングをずらすなどの選択肢を検討をして下さい。
 
1-5不動産会社の選択
売却依頼する不動産仲介会社を決めます。
媒介契約には、複数社な売却依頼できる契約と、１社にのみ売却依頼できる契約があります。
媒介契約の表
 
ちなみに、売却依頼する不動産会社の決め手上位3つは、『営業マンの信頼性』、『対応の速さ』、『エリアでの強さ』です。 
最近では、マンション売却に関わる様々なサービスが提供されていますが、これにはあまり魅力を感じていないようです。
サービスや会社のブランド力だけではマンションを売却することはできませんから、査定価格の高い・低いだけでなく、営業マンの比較も忘れずに行いましょう。
 
1-6売却条件の確定
売出し価格
引き渡し時期
残置物の有無
成約時に支払う仲介手数料金額
 
媒介契約締結前に、この4つを確定させましょう。
ここで大切なのは、売出し価格に関する事は営業マンに相談しないということです。
大切なマイホームを売却するわけですから、可能な限り高い金額で売却しなければいけません。
この目的を達成するには、売却活動を代行する営業マンの協力が必要なのですが、このタイミングで営業マンと売出し価格や成約価格に関する打ち合わせをしてしまうと目的達成の可能性が低くなってししまいます。
仲介手数料をお支払いするのですから、営業マンには必死に売却活動をしてもらいましょう。
 
1-7媒介契約の締結
先程決めた売却条件をもとに、売却依頼をする仲介会社と媒介契約を締結します。
 
契約書には
売却対象マンションの表示
売出価格
売却活動報告書の交付頻度
仲介手数料の支払い金額、支払い時期
その他注意事項
 
が記載されています。
事前に打ち合わせした内容と相違がないか確認した後、署名、捺印をして下さい。 
ここまでの７つの作業が終了したら、売却準備は完了なので、次は具体的な売却活動に進んでいきます。
 
3.売却活動
具体的な売却活動は不動産仲介会社が行います。
主な作業は以下４項目
・物件調査
・広告活動
・内見活動
・契約業務
 
3-1物件調査
必要書類の取得、役所での調査、登記簿謄本取得など、マンション売却に関する調査を行います。
書類を含め、全て不動産会社の営業マンが行い、費用は不動産会社が負担します。
 
3-2広告活動
インターネット広告、新聞折り込み、ポスティングなど、各種媒体を利用して、マンション情報を市場に露出させます。
購入検討者から問い合わせを何件獲得できるかによってマンション売却の成否が決まるので、室内写真などを利用して効果的な広告活動を心掛けなければいけません。
ここでの作業も費用負担も基本的に全て不動産会社が行います。
 
3-3内見活動
購入検討者から内見依頼が入ったら日程調整をして室内を内見してもらいます。
ここのタイミングでようやく売主の登場です。
・日程調整
・専有部分内などの簡単な説明 etc
 
基本的な接客は全て営業マンが行います。
売主であるあなたは、個別具体的な質問に対する質問に対して応対してもらえれば問題ありません。
 
3-4契約業務
購入検討者との売却条件がまとまったら売買契約です。
物件調査や売買契約書の作成は全て営業マンが行うので、売主が行う作業はありません。
 
4.引き渡し作業
売買契約から引き渡しまでの期間、売主が行う作業は主に4つ。
・銀行に決済日（引き渡し日）の連絡　（住宅ローンを利用している方）
※決済日（引き渡し日）が決まったら連絡して下さい。
・売却資金の確認
・引き渡し資料の準備（購入時に受け取ったファイルに入った物件資料一式）
※不足書類があっても特に問題ありません。
・引越し手続き
 
その他、司法書士の手配、残代金の計算などの重要な作業は不動産会社が行うので、引き渡し作業に売主が行う作業はほとんどありません。
基本的に待っているだけなので、室内設備を破損させないようにだけ注意してもらえれば問題ありあません。
 
ここまでの作業でマンション売却は完了です。
お分かりの通り、売却準備が終了したらほとんどの作業は営業マン主導で進んでいくので、マンション売却において売主が慎重になるべきことは『準備』です。
「売出し価格を低く設定してしまった」と後悔している売却経験者は多くいます。
この様な後悔をしないためにも、相場確認と査定価格の比較は慎重に行っていきましょう。