後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

不動産譲渡所得と聞くと不動産投資のイメージが強くなります。
ですが、居住用として所有していた自宅マンション・一戸建てであっても譲渡所得が発生するケースは多く、不動産売却をする全ての方が『譲渡所得発生時の特例』を理解しておかなければいけません。
要件を満たしていれば誰でも簡単に節税することができるので、適用可能な税金の特例を確認して下さい。



■特例①　居住用財産3000万円特別控除
この特例はマイホーム（居住用財産）を売却（譲渡）して譲渡所得（売却益）が発生した場合、一定の要件を満たしていれば譲渡所得の内3000万円までの部分が非課税となる特例です。
一言で言うと、譲渡所得が3000万円未満であれば税金を支払う必要がないということです。
※1　3000万円を超える部分は課税されます。
※2　空家を相続の場合には空家特例を参照して下さい。
 
『適用可能な不動産の範囲』
1.不動産所有者が居住するため（マイホーム）に利用していること。
（そのホームに住まなくなった日から3年目の年末までに売却をすれば適用可能）
　※1別荘やセカンドハウスは対象外です
　※2複数のマイホームを所有している方は国税庁に確認して下さい。
2.マイホームの敷地であった土地など
3.災害で滅失したマイホームの敷地など
　（譲渡する年から過去3年以内に居住用の供しなくなったもの）
 
『適用不可のケース』
1.配偶者や直系尊属、生計を一にする親族などに対して譲渡する
2.譲渡する年の前年、前前年に譲渡した居住用財産について一定の譲渡所得の課税の特例をすでに利用している
　・居住用財産の特別控除の特例（住宅ローン控除）
　・居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
　・特定居住用財産の財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例　etc
   ※代表的な特例を列挙しているので詳細は国税庁HPをご参照下さい。
3.居住用財産の軽減税率の特例を除き、固定審の交換の特例や収容交換などの場合の特別控除の特例などをする
 
■特例②　居住用財産の軽減税率
この特例はマイホーム（居住用財産）を売却（譲渡）して譲渡所得（売却益）が発生した場合、一定の要件を満たしていれば通常よりも低い税率で税金を計算することができます。
 
一般的な税率
所得税（復興税含む）：15.315％　　　　住民税：5％　　　　　合計：20.315％

軽減税率適用後
6000万円以下の部分
所得税（復興税含む）：10.21％　　　　 住民税：4％　　　　　合計：14.21％
6000万円超の部分
所得税（復興税含む）：15.315％　　　　住民税：5％　　　　　合計：20.315％
 

『適用可能な不動産の範囲』
1.不動産所有者が居住するため（マイホーム）に利用していること。
（そのホームに住まなくなった日から3年目の年末までに売却をすれば適用可能）
　※1別荘やセカンドハウスは対象外です
　※2複数のマイホームを所有している方は国税庁に確認して下さい。
2.マイホームの敷地であった土地など
3.災害で滅失したマイホームの敷地などで、滅失した家屋を引き続き所有していれば、所有期間が10年を超
えるもの
　（災害があった日から3年経過する年末までに譲渡する場合に限られます）
 
『適用不可のケース』
1.配偶者や直系尊属、生計を一にする親族などに対して譲渡する
2.譲渡する前年前々年に譲渡した居住用不動産（マイホーム）について、既にこの特例を適用している
3.3000万円の特別控除を除き、一定の譲渡所得の課税の特例をすでに利用する場合
　・固定資産の交換の特例
　・収用などに伴い代替え資産を取得した場合の特例
　・特定居住用財産の買換え・交換の特例　etc
   ※代表的な特例を列挙しているので詳細は国税庁HPをご参照下さい。
 
 
■マイホームの特例は確定申告が必須
マンション・一戸建て問わず、居住用財産を売却して譲渡所得が発生した場合、誰でも簡単に節税する事ができます。
ですが、これらの特例は自分自身で確定申告することが必須で、申告しなければ特例が適用されることはありません。
もともと、譲渡所得が発生している場合は、会社員の方であっても確定申告が必須なので忘れることは無いと思いますが、この点には注意して下さい。
 
特例を利用すればだれでも簡単に節税することができます。
適用要件をしっかりと確認して頂き、マイホーム売却で譲渡所得が発生している方は適切な節税をおこないましょう。