後悔しないマンション売却　一戸建て売却を目指して

マンション、一戸建てなどのマイホームを売却した場合、所得の損益通算をすることができるので税金を取り戻すことがでます。
雇用形態によって納税の方法は異なりますが、支払っている税金が取り戻せるわけですから譲渡損が生じた場合は
ここで大きな壁になるのが『確定申告書の作成』です。
 「何を準備するのか？」
「どこを記載すれば良いのか？」
特に会社員の方は源泉徴収という形で納税を行っているので、確定申告書を作成する習慣がなくこのような疑問を感じている方も多いのではずです。
本記事では実際の確定申告書を利用して記入例を解説していくので、来年確定申告を控えている方はお役立て下さい。
 


■確定申告書の作成に必要な書類
早速、必要書類の確認からしていきます。
1．源泉徴収票などの所得が確認できるもの（会社員の方は源泉徴収票）　
2.　売却済みマイホームの購入価額などが分かる資料
（購入時の売買契約書など）
3.　マイホーム購入時の諸経費が分かる領収書（登記費用や仲介手数料などの各種領収書）
4.　マイホーム売却時の売買契約書
5.　マイホーム売却時の諸経費金額が分かる領収書（仲介手数料など）
6.　売却済みマイホームの登記簿謄本
7.　売却済みマイホームの住宅ローン残高証明書
8.　確定申告書様式Ｂ（第一表～第二標）
9.　申告書分離課税用（第三表）
10.　特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書
11.　特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる計算に関する明細書
 
まずやるべきことは以上11つの書類を揃えることです。
書類はいつでも取得可能な物なので、手元に書類が無い方でも心配する必要はありません。
・源泉徴収票　→　勤務先　
・売却済みマイホームの登記簿謄本　→　法務局
・売却済みマイホームの住宅ローン残高証明書　→　金融機関
・確定申告書様式Ｂ（第一表～第二標）　→　税務署や市町村役場など（国税庁HPからDLも可）
・申告書分離課税用（第三表）　→　税務署や市町村役場など（国税庁HPからDLも可）
・特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書　→　税務署や市町村役場など（国税庁HPからDLも可）
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる計算に関する明細書　→　税務署や市町村役場など（国税庁HPからDLも可）
※登記簿謄本の取得にはマンションの地番が必要です。法務局に電話をすれば教えてくれます。
 
マイホーム購入時、売却時の諸経費についてですが、基本的に領収書が必須なので領収書が無い場合は『経費』として参入することはできなので注意して下さい。
 
■実際の確定申告書を利用した記入例
確定申告書は先述した11個の書類を基に作成していきます。
あなたが作成しなければいけない書類は4つ。
・確定申告書様式Ｂ（第一表～第二標）
・申告書分離課税用（第三表）
・居住用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書　
 
全ての書類は国税庁のHPからDLすることができるので、税務署や役所に等に書類を取りに行く必要はありません。
どの書類からでも作成して問題ありませんが『確定申告書様式Ｂ（第一表～第二標）』から作成していくのが良いのではないでしょうか。

第一表～第二表の作成は源泉徴収票があれば、基本的には作成することが可能です。
この表には、不動産譲渡所得以外に関する収入を記載し、会社員の方であれば会社からもらう給与所得です。
 記載箇所は基本的には赤枠で囲ってある箇所中心に記載して下さい。
※各項目の合計額や『還付される税金の受取場所』の記載もお忘れなく。
 
収入金額、所得金額、所得から差し引かれる金額など、全ての金額が源泉徴収票に記載されているので転記するだけで問題ありません。
その他の欄についても計算方法が記載されているので、迷うことなく計算できます。
 
次は第三表の作成です。

この申告書には不動産譲渡所得に関する収入を記載していきます。
第三表の『税金の計算』は第一表の『⑨－㉕』で計算した金額を記載して下さい。
 
次は明細書の作成です。

この書類にはマイホームの取得費や譲渡費用などの記載が必要になるので、購入時の契約書類や売却時の契約書類を準備しておいて下さい。
また、個人間で不動産の売買を行う場合、基本的に非課税となります。
消費税が課税されないので、土地価格と建物価格の内訳を計算しなければいけないので、固定資産税の納税通知書も準備しておいて下さい。
※計算方法が分からな方は次項で確認して下さい。

最後に計算書です。

この書類に記載する譲渡損失の金額は転記するだけです。
各項目の計算方法は記載してあるので、迷うことは無いと思います。
 
■マンションの建物価格、土地価格の計算方法
『居住用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書』には、土地価格・建物価格を記載しなければいけません。
ですが、中古マンションの査定は土地と建物一体で金額設定をしているので、土地価格と建物価格はあなた自身で計算をしなければいけません。
 
計算方法はいくつかあるのですが、今回は手元書類だけで計算することができる方法で確認していきます。
この計算方法は納税通知書に記載されている『評価額』を基に割合を計算する方法なので、マイホームを所有している方であれば簡単に計算できると思います。
一例を利用して実際に計算していきます。
 
EX)
売却金額：4000万円（マイホームを売却した金額）
 
①土地評価額：2500万円
②建物評価額：760万円
③合計評価額：3260万円（①+②）
 
2500　/　3260　=約76.6％
760　/　3260 =約23.3％
 
土地価格：4000　×　76.6％=3064万円
建物価格：4000　×　23.3％=936万円（端数分は加算しています）
 
■マイホームの売却前に税務署に確認
ここまで確定申告書の作成方法を確認してきましたが、特例の利用では税務署への確認作業が最重要です。
頑張って確定申告書を作成しても特例の利用が出来なければ意味がありません。
税金を還付するという特例なので適用には多くの条件が設けられており、「実は特例を利用することができなかった」という方も実際にいます。
税務署に電話をすれば確実なことを教えてくれますから、マイホームを売却する前に必ず確認するようにしておきましょう。
 
慣れない作業ですがコツを押さえればスムーズに作成することはできます。
ケースバイケースで記載方法が異なることもあるので、ご自身でも確認しながら作成してみて下さい。